Die Privatzimmervermietung ist der klassische österreichische Sonderweg. Sie gilt als häusliche Nebenbeschäftigung nach § 2 Abs. 1 Z 9 GewO und ist damit von der Gewerbeordnung ausgenommen — kein Gewerbeschein, keine Gewerbeanmeldung, keine Befähigungsprüfung. Die Bedingungen sind allerdings eng:

Fällt eines dieser Kriterien weg, endet die Ausnahme. Der häufigste Fall: die Wohnung liegt nicht im eigenen Haushalt, sondern ist eine separate Anlegerwohnung in einer anderen Straße. Dann ist die Privatzimmervermietung von vornherein ausgeschlossen, unabhängig von der Bettenzahl.

Wenn die Gewerbeordnung greift

Für die reine Raumvermietung ohne jede Dienstleistung — Schlüssel, Wohnung, sonst nichts — nimmt die Rechtsprechung Vermögensverwaltung an, kein Gewerbe. Die Grenze ist aber dünn. Der Verwaltungsgerichtshof lässt schon ein geringes Ausmaß an beherbergungstypischen Dienstleistungen genügen, um eine Beherbergung anzunehmen: Reinigung während des Aufenthalts, Wäschewechsel, Frühstück, Rezeption oder Betreuung vor Ort. Wer heute eine Ferienwohnung marktüblich betreibt, erfüllt das meistens.

Greift die GewO, unterscheidet sie nach Größe:

Die Gewerbeanmeldung erfolgt bei der Bezirksverwaltungsbehörde oder dem Magistrat und ist beim freien Gewerbe gebührenfrei. Die Wirtschaftskammer-Mitgliedschaft folgt automatisch, ebenso die Pflichtversicherung bei der SVS.

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Tirol ist das restriktivste Bundesland — und das am häufigsten missverstandene. Maßgeblich ist § 13 Tiroler Raumordnungsgesetz (TROG 2022). Ein Freizeitwohnsitz ist eine Wohnung, die nicht der Deckung eines ganzjährigen Wohnbedarfs dient. Neue Freizeitwohnsitze sind grundsätzlich verboten, und in Gemeinden mit einem Freizeitwohnsitzanteil über 8 Prozent dürfen praktisch keine neuen mehr entstehen.

Entscheidend für Vermieter ist § 13 Abs. 9 TROG: Die entgeltliche Überlassung eines Freizeitwohnsitzes ist unzulässig. Wer eine genehmigte Zweitwohnung in Kitzbühel oder Sölden besitzt, darf sie selbst, mit der Familie und mit Gästen nutzen — aber nicht vermieten.

Der legale Weg heißt Ferienwohnung und ist eng definiert. Nicht als Freizeitwohnsitz gelten Gebäude mit

• höchstens drei Wohnungen,
• insgesamt höchstens zwölf Betten,
• die ganzjährig kurzfristig an wechselnde Gäste vermietet werden.

Für Gebäude mit Baubewilligung nach dem 1. Februar 1996 kommt eine harte Zusatzbedingung dazu: Der Vermieter muss seinen Hauptwohnsitz im selben Gebäude haben. Werden Ferienwohnungen und Privatzimmer im selben Gebäude oder in räumlich benachbarten Gebäuden mit einheitlicher Gesamtgestaltung angeboten, sind die Betten zusammenzuzählen — die Zwölf-Betten-Grenze gilt für die Gesamtanlage, nicht pro Adresse.

Bei den Abgaben rechnet Tirol nach dem Aufenthaltsabgabegesetz mit einem Fixbetrag pro Person und Nacht. Seit 1. Mai 2025 gilt eine landesweite Mindestabgabe von 2,60 €; die Tourismusverbände dürfen darüber hinausgehen. Innsbruck Tourismus hebt die Abgabe per 1. Mai 2026 von 3,00 € auf 4,00 € an. Kinder und Jugendliche unter 15 Jahren sind in Tirol befreit — anders als in Wien.

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Vorarlberg arbeitet mit einer Widmungslösung. Nach § 16 Raumplanungsgesetz (RPG) darf eine Wohnung nur dann zu Ferienzwecken genutzt werden, wenn eine entsprechende Widmung im Flächenwidmungsplan oder eine Ferienwohnungsnutzungsbewilligung vorliegt — es sei denn, die Gemeinde ist von der Regelung ausgenommen.

Es gibt jedoch eine praxisrelevante Ausnahme für die gewerbliche Beherbergung: Keine Ferienwohnungsbewilligung braucht, wer an ständig wechselnde Gäste vermietet — höchstens zwei Wochen am Stück und höchstens sechs Wochen pro Jahr an denselben Gast —, dabei zusätzliche Dienstleistungen anbietet und eine Ansprechperson vor Ort stellt. Das ist die Umkehrung der deutschen Logik: In Vorarlberg macht Sie ausgerechnet der professionelle, betreute Betrieb genehmigungsfrei, während die stille Zweitwohnung mit gelegentlichem Verleih in die Bewilligungspflicht fällt.

Verstöße kosten bis zu 35.000 €. Die Gästetaxe legen die Gemeinden innerhalb des Landesrahmens selbst fest — hier hilft nur ein Blick in die Verordnung Ihrer Gemeinde.

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Die Gästemeldung ist bundesweit einheitlich geregelt und wird von Vermietern regelmäßig unterschätzt. Nach § 5 Meldegesetz 1991 hat sich jeder Gast, der in einem Beherbergungsbetrieb Unterkunft nimmt, unverzüglich, jedenfalls binnen 24 Stunden nach dem Eintreffen anzumelden. Sie als Unterkunftgeber müssen dafür ein Gästeverzeichnis führen.

Zwei Formen sind zulässig (§ 19 Meldegesetz-Durchführungsverordnung):

• ein elektronisches Gästeverzeichnis mit fortlaufender, unveränderbarer Nummerierung der Einträge, oder
• eine von der Meldebehörde signierte Gästeblattsammlung in Papierform.

Wesentliche Punkte für die Praxis:

1. Der Inhalt richtet sich nach dem Muster in Anlage A der MeldeV.
2. Die Einträge sind sieben Jahre aufzubewahren.
3. Beim Papierverfahren müssen Sie sicherstellen, dass Gäste die Blätter anderer Gäste nicht einsehen können.
4. Bei elektronischer Führung sind technische Vorkehrungen nach dem Stand der Technik gegen unbefugten Zugriff zu treffen.
5. Bleibt ein Gast länger als zwei Monate, ist zusätzlich ein regulärer Meldezettel auszufüllen.

Wer das deutsche Pendant kennt, sieht die Unterschiede sofort: Der Meldeschein für die Ferienwohnung nach dem deutschen Bundesmeldegesetz wird ein Jahr aufbewahrt, das österreichische Gästeverzeichnis sieben. Manche Länder und Städte verlangen zusätzlich eine eigene touristische Meldung — Wien etwa die Nächtigungsstatistik an die MA 23. Diese Meldung ersetzt das Gästeverzeichnis nicht, sie kommt dazu.

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Steuerlich hängt alles daran, ob Ihre Vermietung Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 28 EStG) oder Einkünfte aus Gewerbebetrieb (§ 23 EStG) sind. Reine Raumvermietung bleibt bei § 28. Sobald beherbergungstypische Leistungen dazukommen — tägliche Reinigung, Frühstück, Rezeption, mehrere Einheiten mit Personal —, kippt die Beurteilung in Richtung Gewerbebetrieb, mit Folgen für Buchführung, Abschreibung und Sozialversicherung.

Die Eckwerte für private Vermieter:

Besteuert wird nicht die Miete, sondern der Überschuss nach Abzug der Werbungskosten. Wer die Wohnung auch privat nutzt, muss den Aufwand anteilig kürzen — die Finanzverwaltung prüft das bei Ferienimmobilien in Tourismusgemeinden regelmäßig. Die Beurteilung, ob eine dauerhaft verlustträchtige Vermietung als Liebhaberei eingestuft wird, gehört in die Hand eines Steuerberaters.

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Der regulatorische Teil ist einmalige Arbeit. Der wiederkehrende Aufwand liegt woanders: bei den Gästen. Eine österreichische Ferienwohnung in einer Tourismusgemeinde bedient im Sommer deutsche, niederländische und tschechische Gäste, im Winter dazu britische und polnische — und jede dieser Gruppen stellt dieselben zwanzig Fragen zu Anreise, Schlüssel, Skibus, Müll und Ortstaxe.

Genau hier entstehen auch die Daten, die Sie ohnehin brauchen: Ankunft, Abreise, Personenzahl, Geburtsdatum, Staatsangehörigkeit, Herkunftsland. Es sind dieselben Felder, die das Gästeverzeichnis binnen 24 Stunden verlangt und die Sie für die Nächtigungsabgabe zusammenzählen müssen. Wer sie strukturiert im Gespräch erhebt, statt sie später aus E-Mails zu rekonstruieren, spart sich die Nacharbeit am Monatsende.

Ein KI-Concierge auf WhatsApp übernimmt diesen Teil: Standardfragen in über 25 Sprachen, rund um die Uhr, auch als Sprachnachricht oder Foto. Über 12.000 gemessene Konversationen laufen zu 85 Prozent ohne Eingriff des Vermieters durch. Die Einrichtung dauert rund 30 Minuten, es gibt keine Mindestlaufzeit und Sie können jederzeit kündigen. Welche PMS-Systeme die Daten anschließend aufnehmen, zeigt die Übersicht zur Ferienwohnung Software.

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