Wien Kurzzeitvermietung: Regulierung, Steuern & Tipps 2026
Wer in Wien eine Ferienwohnung vermietet, bewegt sich in einem der am stärksten regulierten Kurzzeitvermietungsmärkte im deutschsprachigen Raum. Die Wiener Bauordnung, das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz und die kommunale Ortstaxe greifen ineinander. Dieser Leitfaden erklärt Ihnen, welche Genehmigungen Sie benötigen, welche Steuern anfallen und wie Sie Ihren Betrieb rechtssicher aufstellen.
Capitolo 01 / 07
01 | Rechtlicher Rahmen: Was gilt für die Wien Kurzzeitvermietung?
Die Wien Kurzzeitvermietung unterliegt keinem einzigen Gesetz, sondern einem Zusammenspiel mehrerer Regelwerke. Das Wichtigste im Überblick:
Widmung und Bauordnung Wien
Gemäß der Wiener Bauordnung (§ 7a BO Wien) ist für die gewerbliche Nutzung einer Wohnung zur Beherbergung von Gästen in der Regel eine Nutzungsänderung erforderlich. Wohnungen in Wohnzonen (W, WB, WK) dürfen grundsätzlich nur zu Wohnzwecken genutzt werden. Eine Kurzzeitvermietung, die über gelegentliches Vermieten hinausgeht, kann als Beherbergungsbetrieb eingestuft werden — mit entsprechenden gewerberechtlichen Folgen.
Attenzione
Prüfen Sie vor der ersten Buchung den Flächenwidmungs- und Bebauungsplan Ihrer Liegenschaft. Das Wiener Stadtentwicklungsportal (wien.gv.at) bietet eine kostenlose Abfrage.
Mietrechtsgesetz und Untervermietung
Hauptmieter benötigen für die Untervermietung die ausdrückliche Zustimmung des Vermieters. Das Mietrechtsgesetz (MRG) § 11 erlaubt zwar eine Untervermietung, schließt aber eine überwiegende Nutzung durch Dritte aus. Plattformen wie Airbnb verlangen bei der Registrierung eine Bestätigung, dass Sie zur Vermietung berechtigt sind.
Gewerberecht
Wird die Wien Kurzzeitvermietung regelmäßig und mit Gewinnabsicht betrieben, kann die Gewerbebehörde eine Gewerbeanmeldung als „Beherbergung von Gästen" (freies Gewerbe) verlangen. Die Grenze zwischen privater und gewerblicher Vermietung liegt laut Wirtschaftskammer Österreich (WKO) bei einer nachhaltigen Tätigkeit — nicht an einer fixen Anzahl von Vermietungstagen.
Capitolo 02 / 07
02 | Ortstaxe Wien: Berechnung und Meldepflicht
Die Ortstaxe (auch: Kurtaxe oder Tourismusabgabe) ist in Wien gesetzlich verankert und wird pro Übernachtung und Person erhoben. Seit der Novelle 2024 gilt:
| Kategorie | Betrag pro Person/Nacht |
|---|---|
| Erwachsene (ab 15 Jahre) | 3,02 € |
| Kinder (unter 15 Jahre) | befreit |
| Langzeitgäste (ab 31 Nächte) | befreit |
Dato
Für eine Wohnung mit durchschnittlich 2 Gästen und 180 Vermietungsnächten pro Jahr ergibt das eine Ortstaxe von rund 1.087 € jährlich, die Sie als Vermieter einbehalten und quartalsweise an die MA 6 (Buchhaltungsabteilung der Stadt Wien) abführen müssen.
Meldepflicht über das Gästemeldesystem
Jeder Gast muss innerhalb von 24 Stunden nach Ankunft im Wiener Gästemeldesystem (GMS) registriert werden. Die Registrierung erfolgt online über das Unterkunftgeberportal der Stadt Wien. Plattformen wie Airbnb übernehmen die Ortstaxe in Wien seit 2022 direkt — prüfen Sie dennoch, ob die Meldepflicht für Ihre Buchungskanäle vollständig erfüllt ist.
Tip
Nutzen Sie eine Property-Management-Software mit automatischer Gästedatenerfassung, um Meldefehler zu vermeiden. Verto AI kann Gästedaten strukturiert aus der WhatsApp-Kommunikation extrahieren und an Ihr PMS weitergeben — mehr dazu auf der Funktionsübersicht von Verto AI.
Capitolo 03 / 07
03 | Steuerliche Pflichten für Vermieter in Wien
Die steuerliche Behandlung der Wien Kurzzeitvermietung hängt davon ab, ob Sie als Privatperson oder gewerblich vermieten.
Einkommensteuer
Mieteinnahmen aus Kurzzeitvermietung sind in Österreich grundsätzlich einkommensteuerpflichtig. Privatvermieter können Werbungskosten (Abschreibung, Betriebskosten, Plattformgebühren, Reinigung) abziehen. Die Kleinunternehmerregelung gilt bis zu einem Jahresumsatz von 35.000 € netto — darüber hinaus besteht Umsatzsteuerpflicht.
Umsatzsteuer
Beherbergungsleistungen unterliegen in Österreich dem ermäßigten Umsatzsteuersatz von 10 %. Frühstücksleistungen werden mit 10 % besteuert, sonstige Zusatzleistungen (z. B. Spa, Parkplatz) mit 20 %. Kleinunternehmer sind bis zur 35.000-€-Grenze von der Umsatzsteuer befreit, können aber auf die Regelbesteuerung optieren.
Registrierungspflicht beim Finanzamt
Sobald Sie Einnahmen aus der Ferienwohnung Wien erzielen, müssen Sie diese dem zuständigen Finanzamt melden. Bei gewerblicher Vermietung ist zusätzlich eine UID-Nummer zu beantragen. Die Österreichische Wirtschaftskammer (WKO) bietet eine kostenlose Erstberatung für Einsteiger an.
| Steuerart | Privat (unter 35.000 €) | Gewerblich (über 35.000 €) |
|---|---|---|
| Einkommensteuer | Ja (Werbungskosten abzugsfähig) | Ja (Betriebsausgaben) |
| Umsatzsteuer | Befreit (Kleinunternehmer) | 10 % auf Beherbergung |
| Ortstaxe | Ja (immer) | Ja (immer) |
| Gewerbesteuer | Nein | Ggf. Kommunalsteuer |
Capitolo 04 / 07
04 | Wien Airbnb Regulierung: Plattformpflichten und Datenweitergabe
Die Wien Airbnb Regulierung hat sich in den letzten Jahren deutlich verschärft. Seit der EU-Verordnung 2024/1028 über Kurzzeitvermietungsdaten ("STR-Verordnung") sind Plattformen wie Airbnb, Booking.com und VRBO verpflichtet, Vermieterdaten und Buchungsstatistiken an nationale Behörden weiterzugeben.
Was bedeutet das für Sie als Vermieter?
- Registrierungsnummer: Wien plant die Einführung einer verpflichtenden Registrierungsnummer für alle Kurzzeitvermietungsinserate (analog zu Barcelona und Amsterdam). Der Zeitplan sieht eine schrittweise Einführung bis Ende 2026 vor.
- Datentransparenz: Plattformen müssen Vermietungsaktivitäten monatlich an die Statistik Austria melden. Nicht gemeldete Einnahmen werden damit für das Finanzamt sichtbar.
- Inserate ohne Registrierung: Airbnb ist verpflichtet, Inserate ohne gültige Registrierungsnummer zu deaktivieren, sobald das nationale Register aktiv ist.
„Die EU-STR-Verordnung schafft erstmals eine einheitliche Datenbasis für alle Mitgliedstaaten
— Vermieter, die bisher im Graubereich operierten, müssen sich neu positionieren." — Statistik Austria, Kurzzeitvermietungsbericht 2025
Ferienwohnung Wien Gesetz: Aktuelle Entwicklungen
Das Ferienwohnung Wien Gesetz ist kein eigenständiges Regelwerk, sondern ergibt sich aus der Kombination von Bauordnung, Mietrecht und der kommenden Registrierungspflicht. Der Wiener Gemeinderat diskutiert seit 2025 eine Begrenzung der Vermietungstage pro Einheit auf 90 Tage pro Jahr für nicht-gewerbliche Vermieter — eine Regelung, die in München und Berlin bereits gilt. Eine endgültige Beschlussfassung steht zum Redaktionsschluss noch aus.
Nota
Verfolgen Sie die aktuellen Entwicklungen auf der offiziellen Website der Wirtschaftskammer Österreich und des Bundesministeriums für Justiz.
Capitolo 05 / 07
05 | Operativer Betrieb: Tipps für rechtssichere Kurzzeitvermietung in Wien
Neben den rechtlichen Anforderungen entscheidet die operative Qualität über Ihren Erfolg. Hier sind die wichtigsten Maßnahmen:
Checkliste: Vor dem ersten Inserat
- Flächenwidmung geprüft (wien.gv.at)
- Vermieter-Zustimmung eingeholt (bei Hauptmietverhältnis)
- Beim Finanzamt angemeldet
- Ortstaxe-Konto bei der MA 6 eröffnet
- Gästemeldesystem-Zugang aktiviert
- Registrierungsnummer beantragt (sobald verfügbar)
- Haftpflichtversicherung für Beherbergung abgeschlossen
Gästekommunikation automatisieren
Die größte operative Belastung für Wiener Vermieter ist die Gästekommunikation: Eincheckzeiten, Parkplatzfragen, Schlüsselübergabe, Hausordnung — alles auf Englisch, Deutsch, manchmal Japanisch. Wer mehrere Einheiten betreibt, verbringt täglich 60 bis 90 Minuten nur mit Nachrichten.
Verto AI beantwortet Gästeanfragen automatisch über WhatsApp — in der Sprache des Gastes, rund um die Uhr, ohne dass Sie eingreifen müssen. Die Integration mit gängigen PMS-Systemen sorgt dafür, dass Check-in-Zeiten, Hausregeln und lokale Empfehlungen immer aktuell sind. Mehr zur automatischen Gästekommunikation finden Sie auf unserer Produktseite.
Tip
Lesen Sie auch unseren Artikel zum Thema Nachrichten an Airbnb-Gäste automatisieren — die Prinzipien gelten ebenso für den Wiener Markt.
Preisgestaltung und Saisonalität
Wien hat eine ausgeprägte Saisonstruktur: Hochsaison im Frühjahr (April–Mai) und Herbst (September–Oktober), Nebensaison im Januar–Februar. Dynamische Preisgestaltung kann Ihre Auslastung um 15 bis 25 % steigern. Tools wie PriceLabs oder Wheelhouse lassen sich mit den meisten PMS-Systemen verbinden.
Versicherung und Haftung
Standard-Haushaltsversicherungen decken gewerbliche Beherbergung in der Regel nicht ab. Schließen Sie eine spezifische Vermieter-Haftpflichtversicherung ab. Anbieter wie die Wiener Städtische oder Uniqa bieten entsprechende Produkte für Kurzzeitvermieter an.
Capitolo 06 / 07
06 | Fazit: Wien Kurzzeitvermietung rechtssicher und effizient betreiben
Die Wien Kurzzeitvermietung bietet attraktive Renditechancen — aber nur für Vermieter, die den regulatorischen Rahmen kennen und einhalten. Die wichtigsten Punkte zusammengefasst:
- Widmung prüfen — ohne passende Nutzungswidmung drohen Bußgelder und Betriebsuntersagung.
- Ortstaxe korrekt abführen — quartalsweise Meldung an die MA 6 ist Pflicht.
- Steuerliche Registrierung — Einnahmen sind einkommensteuerpflichtig; ab 35.000 € Umsatz greift die Umsatzsteuerpflicht.
- EU-STR-Verordnung im Blick behalten — die Registrierungsnummer kommt, planen Sie frühzeitig.
- Betrieb automatisieren — manuelle Gästekommunikation kostet Zeit und erhöht Fehlerrisiken.
Wenn Sie Fragen zur technischen Umsetzung haben — von der PMS-Integration bis zur automatisierten Gästekommunikation — kontaktieren Sie uns. Das Team von Verto AI berät Sie gerne zu den Möglichkeiten für Ihren Wiener Betrieb.
Capitolo 07 / 07
Häufig gestellte Fragen zur Wien Kurzzeitvermietung
Brauche ich eine Genehmigung für Airbnb in Wien?
Für die Wien Kurzzeitvermietung über Airbnb benötigen Sie je nach Nutzungsintensität eine Nutzungsänderungsgenehmigung gemäß Wiener Bauordnung. Als Hauptmieter brauchen Sie zudem die Zustimmung Ihres Vermieters. Eine gewerbliche Anmeldung kann erforderlich sein, wenn Sie regelmäßig und mit Gewinnabsicht vermieten.
Wie hoch ist die Ortstaxe in Wien 2026?
Die Ortstaxe Wien beträgt 2026 für Erwachsene 3,02 € pro Person und Nacht. Kinder unter 15 Jahren sind befreit. Langzeitgäste ab 31 aufeinanderfolgenden Nächten sind ebenfalls von der Ortstaxe ausgenommen. Die Abgabe ist quartalsweise an die MA 6 der Stadt Wien abzuführen.
Wie viele Tage darf ich meine Wohnung in Wien vermieten?
Eine gesetzliche Tageslimitierung für die Wien Kurzzeitvermietung existiert derzeit noch nicht. Der Wiener Gemeinderat diskutiert eine Begrenzung auf 90 Tage pro Jahr für nicht-gewerbliche Vermieter. Bis zur Beschlussfassung gilt: Die Nutzungswidmung und das Mietrecht setzen die faktischen Grenzen.
Muss ich Einnahmen aus Ferienwohnungen in Wien versteuern?
Ja. Einnahmen aus der Ferienwohnung Wien sind in Österreich einkommensteuerpflichtig. Werbungskosten wie Abschreibung, Betriebskosten und Plattformgebühren sind abzugsfähig. Bis 35.000 € Jahresumsatz gilt die Kleinunternehmerregelung für die Umsatzsteuer. Darüber hinaus fällt 10 % Umsatzsteuer auf Beherbergungsleistungen an.
Was ändert sich durch die EU-STR-Verordnung für Wiener Vermieter?
Die EU-Verordnung 2024/1028 verpflichtet Plattformen wie Airbnb, Vermieterdaten monatlich an nationale Behörden zu melden. Wien plant zudem eine verpflichtende Registrierungsnummer für alle Inserate. Vermieter ohne gültige Registrierung riskieren die Deaktivierung ihrer Inserate. Die Einführung ist für 2026 geplant.
Kann ich als Hauptmieter meine Wiener Wohnung auf Airbnb vermieten?
Nur mit ausdrücklicher schriftlicher Zustimmung Ihres Vermieters. Das Mietrechtsgesetz erlaubt zwar eine Untervermietung, untersagt aber eine überwiegende Nutzung durch Dritte. Eine Kurzzeitvermietung ohne Zustimmung kann zur Kündigung des Mietvertrags führen. Eigentümer unterliegen dieser Einschränkung nicht, müssen aber die Widmungsvorschriften beachten.
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