Wien Kurzzeitvermietung: Regulierung, Steuern & Tipps 2026
Seit 1. Juli 2024 dürfen Sie eine Wiener Wohnung höchstens 90 Tage pro Kalenderjahr kurzzeitvermieten, ohne Ihren Wohnsitz aufzugeben — alles darüber braucht eine auf fünf Jahre befristete Ausnahmebewilligung nach § 129 Abs. 1a Bauordnung. Verstöße kosten bis zu 50.000 €. Dazu kommen Ortstaxe, Gästemeldung und Steuerpflichten. Dieser Überblick sortiert sie in der Reihenfolge, in der sie schlagend werden.
Capitolo 01 / 06
01 | Rechtlicher Rahmen: die 90-Tage-Grenze und die Ausnahmebewilligung
Die Wien Kurzzeitvermietung unterliegt keinem einzigen Gesetz, sondern einem Zusammenspiel aus Bauordnung, Mietrecht, Wohnungseigentumsrecht und Gewerberecht. Die schärfste Hürde ist das Baurecht.
Was seit 1. Juli 2024 gilt
Mit der Bauordnungsnovelle ist die Kurzzeitvermietung von Wohnungen in ganz Wien bewilligungspflichtig geworden, sobald sie 90 Tage pro Kalenderjahr überschreitet. Vorher galt die Bewilligungspflicht nur in den im Flächenwidmungsplan ausgewiesenen Wohnzonen (§ 7a BO Wien); seit 1. Juli 2024 gilt sie auch außerhalb.
Die Bewilligung heißt Ausnahmebewilligung gemäß § 129 Abs. 1a BO und wird auf maximal fünf Jahre befristet erteilt. Zuständig ist die Baupolizei (MA 37).
Die Regelung ist damit keine Ankündigung und keine Diskussion im Gemeinderat mehr, sondern geltendes Landesrecht — eine Fehleinschätzung, die im ersten Jahr viele Vermieter Geld gekostet hat.
Attenzione
Strafbar ist bereits das Anbieten: Ein Inserat, das mehr als 90 Nächte im Jahr Verfügbarkeit zeigt, genügt der Behörde als Anknüpfungspunkt. Der Strafrahmen der Wiener Bauordnung reicht bis 50.000 €, bei Uneinbringlichkeit droht Ersatzfreiheitsstrafe.
Die Home-Sharing-Ausnahme bis 90 Tage
Keine Bewilligung brauchen Sie, wenn alle drei Punkte zutreffen:
- Die Vermietung bleibt bei höchstens 90 Tagen pro Kalenderjahr.
- Es besteht eine Ortstaxepflicht für diese Nächtigungen.
- Sie geben Ihren Wohnsitz in der Wohnung nicht dauerhaft auf.
Diese Ausnahme ist auf natürliche Personen zugeschnitten — für juristische Personen greift sie nicht. Wer eine reine Anlagewohnung ohne eigenen Wohnsitz vermietet, fällt also von der ersten Nacht an unter die Bewilligungspflicht, sobald die 90 Tage überschritten werden sollen.
Wann eine Ausnahmebewilligung überhaupt erteilt wird
Die Ausnahmebewilligung ist kein Formalakt. Die Voraussetzungen sind kumulativ:
| Voraussetzung | Bedeutung in der Praxis |
|---|---|
| Wohnung liegt nicht in einer Wohnzone (und nicht in bestimmten Grünland-Kategorien) | In Wohnzonen ist die gewerbliche Kurzzeitvermietung faktisch ausgeschlossen — hier bleibt nur Home-Sharing bis 90 Tage |
| Keine Wohnbauförderung für die Errichtung in Anspruch genommen | Geförderte Objekte scheiden aus |
| Die Mehrzahl der Wohnungen im Gebäude wird weiterhin zu Wohnzwecken genutzt | Kein Umkippen ganzer Häuser in Apartmenthäuser |
| Höchstens 50 % der Nutzungseinheiten dienen gewerblicher Kurzzeitbeherbergung | Wird laufend geprüft |
| Zustimmung aller Grundeigentümer | Im Wohnungseigentum praktisch die höchste Hürde |
Beizubringen sind außerdem eine exakte Wohnungsbeschreibung, eine Auflistung aller Nutzungseinheiten des Gebäudes und die Zahl der touristisch genutzten Betten.
Dato
Prüfen Sie zuerst den Flächenwidmungs- und Bebauungsplan Ihrer Liegenschaft über das Stadtplan-Portal der Stadt Wien (wien.gv.at). Liegt die Wohnung in einer Wohnzone, erübrigt sich der Antrag — dann ist die 90-Tage-Grenze Ihre Obergrenze.
Mietrecht und Wohnungseigentum
Hauptmieter benötigen für die Untervermietung die Zustimmung des Vermieters. § 11 MRG erlaubt die Untervermietung zwar grundsätzlich, schließt aber die gänzliche Weitergabe der Wohnung an Dritte aus; eine Kurzzeitvermietung ohne Zustimmung ist ein Kündigungsgrund.
Für Eigentümer gilt eine zweite Schranke: Die touristische Nutzung einer als Wohnung gewidmeten Einheit ist nach der Rechtsprechung des OGH eine Widmungsänderung und braucht die Zustimmung aller Wohnungseigentümer. Ein Umlaufbeschluss mit einfacher Mehrheit reicht nicht.
Gewerberecht
Ob Sie ein Gewerbe anmelden müssen, entscheidet nicht die Zahl der Vermietungstage, sondern die Art der Leistung:
- Privatzimmervermietung — bis zu 10 Gästebetten im eigenen Hausstand, betreut von den gewöhnlichen Mitgliedern des Haushalts: häusliche Nebenbeschäftigung, keine Gewerbeanmeldung.
- Bloße Raumvermietung — Übergabe der Wohnung ohne beherbergungstypische Nebenleistungen: keine Gewerbeanmeldung.
- Beherbergung — sobald Nebenleistungen dazukommen, die für ein Hotel typisch sind (Reinigung während des Aufenthalts, Wäschewechsel, Rezeption, Frühstück): Gewerbeanmeldung. Bis 10 Betten als freies Gastgewerbe, darüber als reglementiertes Gastgewerbe mit Befähigungsnachweis.
Eine separat vermietete Ferienwohnung außerhalb des gemeinsamen Hausstands ist nie Privatzimmervermietung. Ob sie bloße Raumvermietung bleibt, hängt an Ihrem Serviceumfang — die Wirtschaftskammer beurteilt das im Einzelfall.
Capitolo 02 / 06
02 | Ortstaxe und Gästemeldung: das Nötigste
Wien berechnet die Ortstaxe als einziges österreichisches Bundesland prozentual auf das Nächtigungsentgelt ohne Umsatzsteuer und ohne Frühstück — nicht als Fixbetrag pro Person und Nacht. Seit 1. Juli 2026 beträgt der Satz 5 Prozent, davor waren es 3,2 Prozent mit einem zusätzlichen Pauschalabzug von 11 Prozent, der mit der Erhöhung weggefallen ist. Ab 1. Juli 2027 steigt der Satz auf 8 Prozent.
| Zeitraum | Satz | 11-%-Pauschalabzug |
|---|---|---|
| bis 30. Juni 2026 | 3,2 % | ja |
| 1. Juli 2026 – 30. Juni 2027 | 5 % | nein |
| ab 1. Juli 2027 | 8 % | nein |
Zwei Punkte, an denen Wiener Vermieter regelmäßig scheitern:
- Kinder unter 15 Jahren sind in Wien nicht befreit. Diese Altersgrenze kennen Tirol, Salzburg und Kärnten, weil dort pro Person abgerechnet wird — beim Vermieten einer Ferienwohnung in Österreich unterscheiden sich Bewilligung und Abgabe je Bundesland deutlich. In Wien hängt die Abgabe am Entgelt. Befreit sind nach § 11 Abs. 3 WTFG nur minderjährige Schüler und Auszubildende, die sich dafür in Wien aufhalten, Gäste in Jugendherbergen, Studierende an Wiener Hochschulen und Personen, die länger als drei Monate durchgehend in der Unterkunft wohnen. Auch Geschäftsreisende zahlen.
- Airbnb und Booking.com führen die Ortstaxe in Wien nicht für Sie ab. Die Stadt hat Ortstaxe-Vereinbarungen nur mit einzelnen Plattformen — EG Vacation Rentals Ireland (vormals HomeAway/Vrbo) und misterb&b. Bei allen anderen Buchungen sowie bei Direktbuchungen behalten Sie selbst ein, melden und führen ab.
Den vollständigen Rechenweg mit Schlüsselzahlen, Frühstücksabzug und Jahresrechnung finden Sie im eigenen Leitfaden zur Ortstaxe Wien.
Fristen und Gästemeldung
| Pflicht | Frist |
|---|---|
| Ortstaxe an die MA 6 abführen | bis zum 15. des Folgemonats |
| Jahres-Abgabenerklärung über VIETour | bis 15. Februar des Folgejahres |
| Gast im Gästeverzeichnis anmelden | binnen 24 Stunden nach Ankunft |
| Nächtigungen und Herkunftsländer an die MA 23 melden | monatlich |
| Belege und Aufzeichnungen aufbewahren | 7 Jahre |
Zuständig ist die Magistratsabteilung 6 — Rechnungs- und Abgabenwesen. Wer in einem Monat keinen Gast hatte, gibt eine Nullmeldung ab; Schweigen wird als Versäumnis gewertet.
Tip
Das Ortstaxe-Konto und die baurechtliche Zulässigkeit sind zwei getrennte Verfahren. Ein aktives Ortstaxe-Konto bei der MA 6 sagt nichts darüber aus, ob Ihre Wohnung nach der Bauordnung länger als 90 Tage vermietet werden darf.
Capitolo 03 / 06
03 | Steuerliche Pflichten für Vermieter in Wien
Einkommensteuer
Mieteinnahmen aus Kurzzeitvermietung sind einkommensteuerpflichtig. Bleibt die Tätigkeit bloße Vermögensverwaltung, erklären Sie Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung; kommen beherbergungstypische Nebenleistungen dazu, werden daraus Einkünfte aus Gewerbebetrieb. In beiden Fällen sind Werbungskosten beziehungsweise Betriebsausgaben abzugsfähig: Absetzung für Abnutzung, Betriebskosten, Plattformprovisionen, Reinigung, Wäsche, Versicherung.
Umsatzsteuer und Kleinunternehmergrenze
Beherbergung unterliegt in Österreich dem ermäßigten Satz von 10 % (§ 10 Abs. 2 Z 3 UStG). Frühstück und andere Speisen werden ebenfalls mit 10 % besteuert, Getränke und Zusatzleistungen wie Parkplatz, Spa oder Wellness mit 20 %.
Die Kleinunternehmergrenze wurde mit 1. Jänner 2025 von 35.000 € auf 55.000 € angehoben — und ist seither eine Bruttogrenze: Sie rechnen mit dem gesamten vereinbarten Entgelt, ohne fiktive Umsatzsteuer herauszurechnen. Wer die alte 35.000-€-Zahl im Kopf hat, kalkuliert zu vorsichtig.
| Punkt | Regelung seit 1.1.2025 |
|---|---|
| Grenze | 55.000 € brutto pro Kalenderjahr |
| Maßgebliche Jahre | Weder im laufenden noch im vorangegangenen Kalenderjahr überschritten |
| Toleranz | Überschreitung um höchstens 10 % (also bis 60.500 €): Befreiung bleibt bis Jahresende, entfällt ab dem Folgejahr |
| Überschreitung über 10 % | Befreiung fällt sofort weg — ab dem Umsatz, mit dem die Grenze gerissen wird |
| Ortstaxe | Zählt nicht in den Umsatz, sie ist ein durchlaufender Posten |
Die alte Regel „einmal in fünf Jahren um bis zu 15 % überschreiten" gilt nicht mehr. Sobald Sie umsatzsteuerpflichtig werden, brauchen Sie eine UID-Nummer, verrechnen 10 % auf die Nächtigung und können im Gegenzug Vorsteuer aus Möblierung, Reinigung und Instandhaltung ziehen.
| Steuerart | Unter der Kleinunternehmergrenze | Über der Kleinunternehmergrenze |
|---|---|---|
| Einkommensteuer | ja (V+V oder Gewerbebetrieb) | ja (meist Gewerbebetrieb) |
| Umsatzsteuer | befreit, Option zur Regelbesteuerung möglich | 10 % Beherbergung, 20 % Zusatzleistungen |
| Vorsteuerabzug | nein | ja |
| Ortstaxe | ja, immer | ja, immer |
| Kommunalsteuer | nur bei eigenen Dienstnehmern (3 % der Lohnsumme) | nur bei eigenen Dienstnehmern |
Eine Gewerbesteuer wie in Deutschland gibt es in Österreich nicht. Die Kommunalsteuer knüpft an ausgezahlte Löhne an, nicht am Umsatz — wer ohne Angestellte vermietet, zahlt sie nicht.
Capitolo 04 / 06
04 | Wien Airbnb Regulierung: Plattformpflichten und Datenweitergabe
Hier kursieren die meisten Halbwahrheiten. Der Reihe nach.
Die EU-Kurzzeitvermietungsverordnung
Die Verordnung (EU) 2024/1028 über die Erhebung und den Austausch von Daten zu kurzfristigen Beherbergungsdienstleistungen ist im Mai 2024 in Kraft getreten und gilt seit 20. Mai 2026. Sie harmonisiert, wie Registrierungssysteme aussehen müssen und wie Plattformen Buchungsdaten monatlich an Behörden übermitteln — sie schreibt aber kein Registrierungssystem vor. Ob ein Mitgliedstaat eines einführt, bleibt ihm überlassen (Opt-in).
Was das für Österreich bedeutet
Österreich hat sich entschieden, die Verordnung zum Geltungsbeginn nicht umzusetzen. Das Bundesministerium für Wirtschaft, Energie und Tourismus hält dazu fest: Es besteht derzeit keine Registrierungspflicht für Kurzzeitvermieter, und in Inseraten auf Online-Plattformen muss keine Registrierungsnummer angegeben werden. Weil Tourismus Landessache ist, entscheidet jedes Bundesland für sich, ob und wann es ein System einführt.
Nota
Für Wien heißt das mit Stand Juli 2026: keine Registrierungsnummer, kein Single Digital Entry Point. Wer Ihnen eine kostenpflichtige „EU-Registrierung" für Ihr Wiener Inserat verkaufen will, verkauft Ihnen nichts. Die Lage kann sich ändern — dann kommt die Pflicht über eine Landesregelung, nicht automatisch über Brüssel.
Die Datenweitergabe, die es wirklich schon gibt
Steuerlich sind Sie längst sichtbar, allerdings über einen anderen Kanal. Das Digitale Plattformen-Meldepflichtgesetz (DPMG), die österreichische Umsetzung der EU-Richtlinie DAC7, verpflichtet Airbnb, Booking.com und Co. seit 2023, jährlich bis 31. Jänner die Daten ihrer Vermieter an das Finanzamt zu melden: Identität, Kontoverbindung, Adresse der Unterkunft, Zahl der vermieteten Tage und die vereinnahmten Entgelte je Quartal.
Praktisch bedeutet das: Nicht erklärte Einnahmen aus einer Wiener Ferienwohnung fallen bei einem Datenabgleich auf. Prüfen Sie die Meldung, die Ihnen die Plattform übermittelt, gegen Ihre eigenen Aufzeichnungen — Abweichungen entstehen häufig durch Servicegebühren und Stornierungen.
Ferienwohnung Wien Gesetz: der Stand
Ein eigenes „Ferienwohnung Wien Gesetz" gibt es nicht. Maßgeblich sind die Bauordnung (§ 7a und § 129 Abs. 1a BO), das Wiener Tourismusförderungsgesetz für die Ortstaxe, das Meldegesetz für das Gästeverzeichnis, die Gewerbeordnung und das Steuerrecht. Die entscheidende Verschärfung der letzten Jahre war die Bauordnungsnovelle mit Wirkung ab 1. Juli 2024, nicht die EU-Verordnung.
Capitolo 05 / 06
05 | Operativer Betrieb: Tipps für rechtssichere Kurzzeitvermietung in Wien
Checkliste vor dem ersten Inserat
- Flächenwidmung geprüft — Wohnzone ja oder nein
- Entschieden: Home-Sharing bis 90 Tage oder Antrag auf Ausnahmebewilligung bei der MA 37
- Zustimmung eingeholt — Vermieter bei Hauptmiete, alle Wohnungseigentümer bei Eigentum
- Gewerberechtliche Einordnung geklärt (Nebenleistungen!)
- Beim Finanzamt angemeldet, UID beantragt falls über der Kleinunternehmergrenze
- Ortstaxe-Konto bei der MA 6 eröffnet, VIETour-Zugang aktiviert
- Ortstaxe-Satz im PMS auf den aktuellen Wert gestellt
- Haftpflichtversicherung für Beherbergung abgeschlossen
Gästekommunikation automatisieren
Die größte operative Belastung Wiener Vermieter ist nicht die Behörde, sondern der Posteingang: Check-in-Zeiten, Schlüsselübergabe, Parkpickerl, Müllordnung, die Rückfrage zur Position „Ortstaxe" auf der Rechnung — auf Deutsch, Englisch, Italienisch, oft um 23 Uhr. Wer mehrere Einheiten betreibt, verbringt damit täglich 60 bis 90 Minuten.
Ein KI-Concierge auf WhatsApp nimmt diesen Teil ab: Verto AI antwortet in über 25 Sprachen rund um die Uhr, versteht Text, Fotos und Sprachnachrichten und wickelt über 12.000 gemessene Konversationen zu 85 Prozent ohne Eingriff des Vermieters ab. Die Integration mit Smoobu, Lodgify, Beds24, Hostaway, Guesty oder OwnerRez hält Check-in-Zeiten und Hausregeln aktuell. Was das System im Detail kann, zeigt die Funktionsübersicht; Setup rund 30 Minuten, keine Mindestlaufzeit, jederzeit kündbar.
Tip
Lesen Sie dazu auch, wie sich Nachrichten an Airbnb-Gäste automatisieren lassen — die Prinzipien gelten für den Wiener Markt genauso.
Preisgestaltung und Saisonalität
Wien hat eine ausgeprägte Saisonstruktur: Hochsaison im Frühjahr (April–Mai) und Herbst (September–Oktober), Nebensaison im Januar und Februar. Rechnen Sie die Ortstaxe-Erhöhung ein: Bei 120 € Nächtigungspreis kostet der Sprung von 3,2 auf 5 Prozent rund 2,19 € pro Nacht, ab Juli 2027 noch einmal knapp 3 € mehr. Seit der Novelle darf die Ortstaxe auf der Rechnung gesondert ausgewiesen werden — das hält den Zimmerpreis stabil und die Diskussion an der Wohnungstür kurz.
Versicherung und Haftung
Standard-Haushaltsversicherungen decken touristische Beherbergung in der Regel nicht ab, weil Versicherer die Vermietung an wechselnde Gäste als gewerbliche Nutzung werten — welche Policen eine Ferienwohnung wirklich braucht und was AirCover davon abdeckt, ist im Detail aufgeschlüsselt. Nötig ist eine Vermieter-Haftpflicht mit ausdrücklichem Einschluss der Kurzzeitvermietung; österreichische Anbieter führen entsprechende Produkte. Klären Sie zusätzlich, ob Ihre Gebäudeversicherung von der gewerblichen Nutzung weiß — sonst droht Leistungsfreiheit im Schadenfall.
Capitolo 06 / 06
06 | Fazit: Wien Kurzzeitvermietung rechtssicher betreiben
- 90 Tage sind die Grenze. Darüber braucht es die auf fünf Jahre befristete Ausnahmebewilligung nach § 129 Abs. 1a BO — und die gibt es in Wohnzonen nicht.
- Zustimmungen zuerst. Vermieter bei Hauptmiete, sämtliche Wohnungseigentümer bei Eigentum.
- Ortstaxe prozentual rechnen. 5 Prozent seit 1. Juli 2026, kein Fixbetrag, keine Kinderbefreiung, Abfuhr bis zum 15. des Folgemonats. Details im Leitfaden zur Ortstaxe Wien.
- Kleinunternehmergrenze: 55.000 € brutto, Toleranz 10 Prozent. Darüber 10 % Umsatzsteuer auf die Nächtigung.
- Keine Registrierungsnummer in Österreich — aber DAC7-Meldung der Plattformen ans Finanzamt jeden Jänner.
Wenn Sie Fragen zur technischen Umsetzung haben — von der PMS-Integration bis zur automatisierten Gästekommunikation — kontaktieren Sie uns.
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