Wohnung als Ferienwohnung vermieten: 3 Hürden vor der ersten Buchung
Eine Wohnung als Ferienwohnung zu vermieten scheitert in Deutschland selten am Finanzamt, sondern an 3 Prüfungen in dieser Reihenfolge: Zweckentfremdungsverbot der Gemeinde, Zustimmung der Eigentümergemeinschaft, Mietvertrag. Wer die erste überspringt, riskiert in Bayern nach Art. 4 ZwEWG eine Geldbuße bis zu einer halben Million Euro. Wer die zweite übersieht, verliert das Projekt oft komplett.
Capitolo 01 / 08
01 — Die richtige Reihenfolge: vier Ebenen, vier Behörden
Die Umwandlung einer normalen Wohnung in eine Ferienwohnung ist kein einzelner Antrag, sondern eine Kette voneinander unabhängiger Erlaubnisse. Jede Ebene kann das Projekt allein stoppen, und keine ersetzt die andere: Eine Baugenehmigung heilt kein Zweckentfremdungsverbot, und die Zustimmung des Vermieters nützt nichts, wenn die Gemeinde die Nutzung untersagt.
| Ebene | Wer entscheidet | Was schiefgeht, wenn Sie es überspringen |
|---|---|---|
| Zweckentfremdungsverbot | Gemeinde bzw. Bezirksamt | Untersagung der Nutzung, Bußgeld, Rückbau der Vermietung |
| Wohnungseigentum (WEG) | Teilungserklärung, Miteigentümer | Unterlassungsklage der Gemeinschaft, dauerhaftes Nutzungsverbot |
| Mietvertrag (wenn Sie Mieter sind) | Ihr Vermieter | Abmahnung, fristlose Kündigung nach § 543 BGB |
| Baurecht / Nutzungsänderung | Bauaufsichtsbehörde | Nutzungsuntersagung, Ordnungswidrigkeit nach Landesbauordnung |
Die Reihenfolge ist nicht willkürlich. Prüfen Sie zuerst, ob die Gemeinde überhaupt Kurzzeitvermietung zulässt — das ist eine 20-Minuten-Recherche. Danach kommt die Teilungserklärung, weil sie das Projekt am häufigsten endgültig beendet. Erst dann lohnt sich Aufwand für Baurecht, Steuer und Ausstattung.
Capitolo 02 / 08
02 — Hürde 1: das Zweckentfremdungsverbot Ihrer Gemeinde
Das Zweckentfremdungsverbot ist Landesrecht mit kommunaler Umsetzung. Das Land erlässt ein Gesetz, das Gemeinden mit Wohnraummangel erlaubt, ein Verbot per Satzung in Kraft zu setzen. Ohne diese kommunale Satzung gilt das Verbot vor Ort nicht — und genau hier entstehen die meisten Fehlannahmen in beide Richtungen.
Länder mit einem entsprechenden Gesetz sind unter anderem Bayern, Berlin, Hamburg, Baden-Württemberg, Nordrhein-Westfalen, Hessen und Schleswig-Holstein. Die vollständige Länderübersicht mit Genehmigungsverfahren und Bußgeldrahmen steht im Überblicksartikel Zweckentfremdung von Wohnraum.
Was Sie konkret prüfen müssen, in dieser Reihenfolge:
- Hat mein Bundesland ein Zweckentfremdungsgesetz? In Bayern ist es das ZwEWG, in Baden-Württemberg das ZwEWG BW.
- Hat meine Gemeinde eine Satzung erlassen? Suchen Sie im Ortsrecht der Gemeinde nach „Zweckentfremdungssatzung" oder „Wohnraumschutzsatzung". Kleinere Tourismusgemeinden haben oft eine, obwohl das Bundesland unauffällig ist.
- Was genau verbietet die Satzung? Fast immer die Überlassung von Wohnraum an einen ständig wechselnden Personenkreis über eine bestimmte Dauer hinaus. Die Schwellen unterscheiden sich massiv: München arbeitet mit einer Grenze von acht Wochen pro Kalenderjahr für den Hauptwohnsitz, Berlin mit 90 Tagen.
- Brauche ich eine Genehmigung oder nur eine Anzeige? Für den selbst bewohnten Hauptwohnsitz gilt häufig ein erleichtertes Verfahren, für eine reine Ferienwohnung dagegen ein Genehmigungsverfahren mit sehr niedriger Erfolgsquote.
Die beiden Extreme des deutschen Marktes lohnen einen Blick, weil sie zeigen, wie weit die Regeln auseinanderliegen: Zweckentfremdung München mit der Acht-Wochen-Grenze und einer aktiv verfolgenden Verwaltung, und Zweckentfremdung Berlin mit Registriernummer im Inserat und 90-Tage-Regel.
Attenzione
Zu den Bußgeldern: Der bayerische Rahmen liegt nach Art. 4 Satz 1 ZwEWG bei bis zu 500.000 € für die Nutzung von Wohnraum ohne die erforderliche Genehmigung. Andere Länder setzen andere Höchstbeträge, und die tatsächlich verhängte Summe hängt vom Einzelfall ab. Verlassen Sie sich nicht auf Zahlen aus Foren: Den geltenden Rahmen finden Sie im Landesgesetz, die örtliche Praxis erfragen Sie beim zuständigen Amt Ihrer Gemeinde.
Zwei Dinge sind in der Praxis wichtiger als der Höchstbetrag. Erstens: Plattformen übermitteln in mehreren Städten Buchungsdaten an die Verwaltung, anonyme Vermietung ist damit kein realistisches Modell. Zweitens: Neben dem Bußgeld steht die Nutzungsuntersagung, und die trifft Sie sofort — Buchungen für die kommende Saison müssen Sie stornieren, während das Bußgeldverfahren noch läuft.
Tip
Praxistipp: Holen Sie sich die Auskunft der Gemeinde schriftlich, per E-Mail an das zuständige Amt mit Adresse, Wohnfläche, geplanter Nutzungsdauer und der Frage, ob Genehmigungs- oder Anzeigepflicht besteht. Diese Antwort ist Ihre Absicherung, falls sich die Verwaltungspraxis später ändert.
Capitolo 03 / 08
03 — Hürde 2: die Eigentümergemeinschaft, und was der BGH dazu gesagt hat
Das ist die Hürde, die die meisten Projekte kippt — nicht weil die Rechtslage unklar wäre, sondern weil sie erst geprüft wird, wenn die Wohnung schon gekauft und möbliert ist.
Ausgangspunkt ist § 13 Abs. 1 WEG: Der Eigentümer darf mit seinem Sondereigentum „nach Belieben" verfahren, soweit nicht Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen. Die entscheidende Einschränkung steht nicht im Gesetz, sondern in Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung Ihrer Anlage. Deren Zweckbestimmung bestimmt, was erlaubt ist.
Der gute FallSteht dort nur „Wohnung" oder „zu Wohnzwecken", ist die kurzzeitige Vermietung an Feriengäste nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs im Regelfall von dieser Zweckbestimmung gedeckt. Sie brauchen dann keine Zustimmung der Nachbarn.
Der schlechte FallEnthält die Teilungserklärung eine ausdrückliche Klausel gegen die „Überlassung an einen ständig wechselnden Personenkreis", gegen „gewerbliche Nutzung" oder gegen die „Nutzung als Ferienwohnung", ist das für Sie bindend. Ändern lässt sich das nur mit Zustimmung aller Eigentümer und anschließender Eintragung im Grundbuch. In einer 40-Parteien-Anlage ist das faktisch ausgeschlossen.
Der zentrale Fall ist BGH, Urteil vom 12. April 2019 – V ZR 112/18. Eine Anlage mit acht Einheiten, deren Teilungserklärung die kurzzeitige Vermietung an Feriengäste ausdrücklich erlaubte, beschloss mit 75 Prozent Mehrheit ein Verbot — gestützt auf eine Öffnungsklausel, die Änderungen der Teilungserklärung mit dieser Mehrheit zuließ. Ein Eigentümer klagte und gewann. Die Begründung des V. Zivilsenats: Die Zweckbestimmung einer Einheit prägt ihren Wert, jeder Eigentümer muss sich darauf verlassen können, dass seine Nutzung nicht ohne seine Mitwirkung eingeschränkt wird. Eine nachträgliche Beschränkung der Kurzzeitvermietung braucht deshalb die Zustimmung aller Wohnungseigentümer, nicht bloß eine — auch qualifizierte — Mehrheit.
Diese Linie hat die WEG-Reform 2020 nicht aufgehoben. § 19 Abs. 1 WEG erlaubt Beschlüsse über eine ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung nur, „soweit die Verwaltung … nicht durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer geregelt" ist (§ 19 WEG). Die Zweckbestimmung in der Teilungserklärung ist genau so eine Vereinbarung. Ein Mehrheitsbeschluss kann die Kurzzeitvermietung also ausgestalten, aber nicht in ein Verbot verwandeln.
Was die Gemeinschaft trotzdem legal tun kann — und regelmäßig tut:
| Instrument | Mehrheit nötig? | Wirkung auf Ihre Ferienwohnung |
|---|---|---|
| Hausordnung (§ 19 Abs. 2 Nr. 1 WEG) | einfache Mehrheit | Ruhezeiten, Müll, Nutzung von Gemeinschaftsflächen, Schlüsselübergabe |
| Kostenverteilung ändern (§ 16 Abs. 2 WEG) | einfache Mehrheit | höherer Anteil an Reinigung, Aufzug, Wasser für Ihre Einheit |
| Unterlassungsanspruch bei Störungen | keine, Einzelklage möglich | Verbot einzelner Nutzungen bei nachgewiesener Belästigung |
| Änderung der Teilungserklärung | Zustimmung aller | echtes Ferienwohnungsverbot, grundbuchfähig |
| Verbot per Mehrheitsbeschluss | — | nach V ZR 112/18 unwirksam, anfechtbar |
📌 Was Sie tun sollten, bevor Sie kaufen oder umbauen: Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung vollständig lesen — nicht die Zusammenfassung des Maklers, sondern die Grundbuchurkunde. Dazu die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen: Sie zeigen, ob das Thema schon einmal auf der Tagesordnung stand. Ein Mehrheitsbeschluss gegen Kurzzeitvermietung ist zwar anfechtbar, aber die Anfechtungsfrist ist kurz, und ein nicht angefochtener Beschluss bleibt gültig, auch wenn er inhaltlich falsch war. Das ist der teuerste Fehler in diesem Abschnitt.
Capitolo 04 / 08
04 — Hürde 3: Sie sind Mieter — dann ist der Mietvertrag die Grenze
Wenn die Wohnung nicht Ihnen gehört, brauchen Sie keine Diskussion über Zweckentfremdung zu führen, bevor eine andere Frage geklärt ist: Erlaubt Ihr Vermieter die Untervermietung an Gäste? Ohne diese Erlaubnis ist die Antwort eindeutig nein.
§ 540 Abs. 1 BGB: „Der Mieter ist ohne die Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen, insbesondere sie weiter zu vermieten." Ein Feriengast ist ein Dritter. Ob Sie eine Nacht oder drei Wochen vermieten, ändert daran nichts.
§ 553 BGB gibt Ihnen einen Anspruch auf Erlaubnis — aber nur für einen Teil des Wohnraums und nur bei einem berechtigten Interesse, das nach Vertragsschluss entstanden ist. Der Klassiker ist das Zimmer, das Sie untervermieten, um die Miete zu tragen. Die ganze Wohnung an Touristen ist davon nicht gedeckt.
Zwei Entscheidungen des VIII. Zivilsenats schließen die verbleibenden Lücken:
- BGH, 8. Januar 2014 – VIII ZR 210/13: Eine allgemeine Untermieterlaubnis umfasst grundsätzlich nicht das Recht, die Wohnung an Touristen zu überlassen. Die Überlassung an Touristen unterscheidet sich wesentlich von einer auf Dauer angelegten Untervermietung, und einen Anspruch auf Erlaubnis zur tage- oder wochenweisen Vermietung an Touristen hat der Mieter nicht.
- BGH, 28. Januar 2026 – VIII ZR 228/23: Kein Anspruch des Mieters auf Genehmigung einer gewinnbringenden Untervermietung. Damit ist das Modell „günstig mieten, teuer weitervermieten" auch mietrechtlich erledigt, nicht nur zweckentfremdungsrechtlich.
Die Folge eines Verstoßes steht in § 543 BGB. Die unbefugte Überlassung an einen Dritten ist ein wichtiger Grund zur außerordentlichen fristlosen Kündigung (§ 543 Abs. 2 Nr. 2). Vorher ist in der Regel eine Abmahnung oder eine Frist zur Abhilfe erforderlich (§ 543 Abs. 3) — nach der Rechtsprechung kann aber schon das öffentliche Anbieten der Wohnung auf einer Plattform eine Abmahnung rechtfertigen. Sie verlieren also im schlechtesten Fall nicht nur die Nebeneinnahme, sondern Ihre Wohnung.
Wenn Sie es trotzdem versuchen wollen: Lassen Sie sich die Erlaubnis schriftlich geben, und zwar mit den Worten, um die es geht — „kurzzeitige Vermietung an Feriengäste über Buchungsplattformen", inklusive Zahl der Gäste und Zeitraum. Eine Erlaubnis, die nur „Untervermietung" nennt, hilft Ihnen nach dem Urteil von 2014 nicht. Bei geförderten Wohnungen und Sozialwohnungen kommen zusätzliche Bindungen dazu, die eine Vermietung an Gäste in der Regel ausschließen.
Capitolo 05 / 08
05 — Baurecht: die Nutzungsänderung, die viele vergessen
Selbst wenn Gemeinde und Miteigentümer mitspielen, bleibt das Bauordnungsrecht. Eine Ferienwohnung ist bauplanungsrechtlich kein Wohnen. Das Bundesverwaltungsgericht hat das im Urteil vom 18. Oktober 2017 – 4 C 5.16 für einen Fall auf Sylt bestätigt: Der Aufenthalt in Ferienwohnungen ist keine Wohnnutzung im Sinne der Baunutzungsverordnung, weil ihm die auf Dauer angelegte Häuslichkeit fehlt.
Seit 2017 definiert § 13a BauNVO Ferienwohnungen ausdrücklich als Räume oder Gebäude, „die einem ständig wechselnden Kreis von Gästen gegen Entgelt vorübergehend zur Unterkunft zur Verfügung gestellt werden". Je nach Zahl der Wohnungen und Bedeutung für das Gebiet ordnet die Vorschrift sie den nicht störenden Gewerbebetrieben oder den Betrieben des Beherbergungsgewerbes zu.
Praktisch heißt das: Der Wechsel von Dauerwohnen zu Ferienvermietung ist eine Nutzungsänderung und damit ein Vorhaben im Sinne von § 29 BauGB. Ob sie genehmigungspflichtig ist, hängt vom Einzelfall ab:
- Bebauungsplan vorhanden: Was das Gebiet zulässt, steht im Plan. In einem reinen Wohngebiet ist eine Ferienwohnung häufig unzulässig, in einem Mischgebiet oder Sondergebiet Tourismus meist problemlos.
- Kein Bebauungsplan (§ 34 BauGB): Es zählt, was sich in die Umgebung einfügt. Hier entscheidet die Bauaufsichtsbehörde, und die Bewertung fällt regional unterschiedlich aus.
- Nebenpflichten: Häufig prüft die Behörde bei einer Nutzungsänderung zusätzlich Stellplätze nach kommunaler Satzung, Brandschutz, Rettungswege und Schallschutz.
- Gebühren: Die Kosten des Verfahrens richten sich nach der Gebührenordnung des Landes und der Gemeinde. Feste Bundesbeträge gibt es nicht — fragen Sie die Bauaufsicht nach einer Schätzung, bevor Sie den Antrag stellen.
Eine formlose Anfrage bei der Bauaufsichtsbehörde („Bauvoranfrage") kostet weniger als ein abgelehnter Vollantrag und gibt Ihnen eine belastbare Aussage. Sie ist außerdem das Dokument, das Sie später gegenüber Versicherung und Steuerberater brauchen: Ohne geklärte Nutzung greifen Wohngebäude- und Hausratversicherung bei einem Schaden durch Gäste oft nicht.
Capitolo 06 / 08
06 — Was nach den Genehmigungen kommt
Erst wenn die vier Ebenen geklärt sind, wird das Projekt zu einer normalen betriebswirtschaftlichen Entscheidung. Der Rest ist Handwerk, aber mit eigenen Fristen:
| Thema | Zuständig | Was zu tun ist |
|---|---|---|
| Einkommensteuer | Finanzamt | Einkünfte aus Vermietung nach § 21 EStG oder Gewerbebetrieb nach § 15 EStG |
| Umsatzsteuer | Finanzamt | kurzfristige Beherbergung ist steuerbar, Kleinunternehmerregelung prüfen |
| Beherbergungssteuer | Gemeinde | Anmeldung, Einzug beim Gast, laufende Erklärung |
| Meldepflicht | Bundesmeldegesetz | Meldeschein des Hauptgastes, Aufbewahrung |
| Versicherung | Ihr Versicherer | gewerbliche Nutzung anzeigen, Haftpflicht anpassen |
| Betriebsführung | Sie | Reinigung, Wäsche, Schlüssel, Gästekommunikation |
Die Frage, ob Ihre Vermietung privat bleibt oder gewerblich wird, entscheidet über Gewerbeanmeldung und Gewerbesteuer. Sie hängt nicht allein an der Zahl der Wohnungen, sondern am Umfang der Zusatzleistungen — Details im Artikel Ferienwohnung privat vermieten.
Capitolo 07 / 08
07 — Die fünf Fehler, die Projekte wirklich kosten
- Erst kaufen, dann die Teilungserklärung lesen. Die Grundbuchurkunde bekommen Sie vor dem Notartermin. Danach ist es Ihr Problem.
- Einen Mehrheitsbeschluss der WEG hinnehmen. Er kann nach V ZR 112/18 unwirksam sein, aber nur wenn Sie ihn fristgerecht anfechten.
- Die Erlaubnis des Vermieters mündlich nehmen. Ohne Schriftform und ohne das Wort „Feriengäste" ist sie nach BGH-Rechtsprechung wertlos.
- Annehmen, dass die Gemeinde nichts mitbekommt. Datenabgleich mit Plattformen, Nachbarbeschwerden und Inseratsrecherche sind Standard.
- Die Nutzungsänderung überspringen. Sie fällt oft erst bei einem Versicherungsfall oder einer Nachbaranzeige auf, dann gleichzeitig mit dem Schaden.
Wenn alle Freigaben stehen, verlagert sich der Aufwand auf den Betrieb: Anfragen in mehreren Sprachen, Hausordnung, Check-in-Erklärungen, Rückfragen zur Beherbergungssteuer. Genau das übernimmt ein KI-Concierge auf WhatsApp, der rund 85 Prozent der Gästekonversationen ohne Ihr Eingreifen abschließt und Ihnen die Fälle überlässt, in denen es wirklich um eine Entscheidung geht.
Capitolo 08 / 08
08 — Fazit
Eine Wohnung als Ferienwohnung zu vermieten ist in Deutschland zulässig, aber nie voraussetzungslos. Drei Prüfungen entscheiden, und zwar in dieser Härte: das Zweckentfremdungsverbot Ihrer Gemeinde, weil es das Nutzungsverbot mitbringt und in Bayern einen Bußgeldrahmen bis 500.000 € hat; die Teilungserklärung Ihrer Eigentümergemeinschaft, weil ein dort verankertes Verbot praktisch nicht mehr wegzuverhandeln ist; der Mietvertrag, wenn Sie nicht Eigentümer sind, weil § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB im Ernstfall die Wohnung selbst kostet. Die baurechtliche Nutzungsänderung ist die vierte Ebene und die einzige, die sich meist mit einer Bauvoranfrage in wenigen Wochen klären lässt.
Der Aufwand für diese Klärung beträgt in Summe einige Tage. Der Aufwand, ein laufendes Projekt rückabzuwickeln, beträgt eine Saison.
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Verto in der Praxis
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