Das Landesgesetz allein verbietet nichts. Es ermächtigt die Gemeinden, ein Verbot per Zweckentfremdungssatzung (in einigen Ländern: Rechtsverordnung) in Kraft zu setzen. Erst diese Satzung macht die Umnutzung genehmigungspflichtig — und sie gilt nur für das darin bezeichnete Gebiet, oft nur für Teile der Stadt.

Die Hürden für die Satzung sind bewusst hoch, weil das Verbot in das Eigentumsrecht aus Art. 14 GG eingreift. Die Gemeinde muss dreierlei belegen:

1. Wohnraummangel vor Ort, gestützt auf Gutachten, Leerstandsquote aus dem Zensus, Mietniveau, Wartelisten oder Zahl der Wohnberechtigungsscheine
2. Nachrangigkeit: dass der Mangel nicht mit zumutbaren Mitteln und in angemessener Zeit anders behoben werden kann — etwa durch Baugebiete, Aktivierung von Baulücken oder Innenverdichtung
3. Befristung: In Baden-Württemberg, Mecklenburg-Vorpommern und Schleswig-Holstein darf die Satzung höchstens fünf Jahre gelten und muss danach neu begründet werden

Praktische Folge für Vermieter: Die erste Frage ist nie „was sagt das Land", sondern „hat meine Gemeinde eine gültige Satzung, und in welcher Fassung". In Rheinland-Pfalz haben viereinhalb Jahre nach Inkrafttreten des Landesgesetzes nur vier Städte überhaupt eine Satzung erlassen. In Mecklenburg-Vorpommern hat es laut Bericht an den Landtag bis 2026 keine einzige Gemeinde getan — das Gesetz existiert, greift aber nirgends.

In Schleswig-Holstein ist der Wohnraumschutz zudem eine freiwillige Selbstverwaltungsaufgabe: Es gibt keine Fachaufsicht des Landes und keinen Rechtsanspruch von Nachbarn darauf, dass die Gemeinde einschreitet (§ 3 Absatz 2 SHWoSchG). Die Durchsetzung schwankt daher selbst innerhalb eines Landes stark.

Die Landesgesetze sind unterschiedlich formuliert, aber inhaltlich laufen sie auf fünf Fallgruppen zu. In Berlin stehen sie in § 2 Abs. 1 ZwVbG, in Baden-Württemberg und Niedersachsen fast wortgleich:

1. Kurzzeitvermietung und Fremdenbeherbergung — die wiederholte, nach Tagen oder Wochen bemessene Vermietung als Ferienwohnung, die gewerbliche Zimmervermietung, die Einrichtung von Schlafstellen
2. Gewerbliche oder berufliche Nutzung — in der Regel erst, wenn mehr als 50 Prozent der Wohnfläche ausschließlich beruflich genutzt wird. Flure, Küche und Bad zählen bei dieser Rechnung nicht mit
3. Baulicher Umbau, nach dem der Raum als Wohnung nicht mehr geeignet ist
4. Leerstand über die im Land geltende Dauer — in Berlin über drei Monate, in Baden-Württemberg und Niedersachsen über sechs Monate
5. Beseitigung von Wohnraum, also Abriss

Die Grenze von 50 Prozent ist der Grund, warum das Homeoffice in aller Regel unproblematisch ist und die zur Arztpraxis umgebaute Erdgeschosswohnung nicht. Und Fallgruppe 1 ist der Grund, warum der Umbau einer Mietwohnung zur Ferienwohnung fast überall ein Behördenthema wird, bevor er ein Marketingthema ist: mehr dazu unter Wohnung als Ferienwohnung vermieten.

Wo eine Satzung gilt, ist die Umnutzung nicht verboten, sondern genehmigungspflichtig. Zuständig ist die Gemeinde beziehungsweise das Bezirksamt, nicht die Bauaufsicht. Der Antrag verlangt in der Regel Grundbuchauszug, Grundriss mit Flächenberechnung, Melderegisterauszug und eine Begründung, warum das öffentliche Interesse am Erhalt der Wohnung im konkreten Fall zurücktritt.

Ein Anspruch auf die Genehmigung besteht nicht. Die Durchführungshinweise Schleswig-Holsteins formulieren das ungewöhnlich klar: Es gibt keinen Anspruch auf eine Genehmigung für eine zu vermietende Ferienwohnung allein aufgrund des Bauplanungsrechts. Die Gemeinde kann die Genehmigung außerdem mit Auflagen verbinden — und ein Verstoß gegen eine solche Auflage ist selbst wieder eine Ordnungswidrigkeit.

Wo eine Genehmigung erteilt wird, geschieht das meist nur gegen Ausgleich. Zwei Formen sind üblich:

• Ersatzwohnraum: Der Antragsteller schafft an anderer Stelle vergleichbaren Wohnraum. Die Berliner Ausführungsvorschriften rechnen ausdrücklich mit, ob und in welchem Umfang Ersatzwohnraum errichtet wurde
• Ausgleichszahlung: ein Betrag je Quadratmeter entzogener Wohnfläche

Die Höhe der Ausgleichszahlung ist nicht landesweit einheitlich, sondern wird von der Kommune festgelegt und regelmäßig angepasst. Verlassen Sie sich hier auf keine Zahl aus einem Forum: Fragen Sie den aktuellen Satz beim zuständigen Amt ab, bevor Sie rechnen. Gemeinden können einzelne Formen der Zweckentfremdung auch von der Genehmigungspflicht ausnehmen — Schleswig-Holstein nennt als Beispiel Einliegerwohnungen in Ein- oder Zweifamilienhäusern.

Der Ablauf ist in allen Ländern ähnlich, weil er dem allgemeinen Verwaltungs- und Ordnungswidrigkeitenrecht folgt:

1. Sachverhaltsermittlung. Anlass sind meist eine Nachbarbeschwerde oder ein Datenabgleich. Die Behörde verlangt Auskünfte und Unterlagen — in Berlin auf Grundlage von § 5 ZwVbG, der auch das Recht umfasst, die Entfernung von Angeboten und Werbung auf Internetseiten zu verlangen
2. Zutritt. In Fällen der Zweckentfremdung darf die Wohnung in Schleswig-Holstein auch ohne Einwilligung der Nutzenden betreten werden, allerdings nur auf Grundlage einer richterlichen Anordnung — außer bei Gefahr im Verzug
3. Anordnung. Wohnnutzungs-, Räumungs- oder Wiederherstellungsgebot. Diese Verfügung ist der eigentliche Hebel, weil sie die Vermietung sofort stoppt
4. Zwangsmittel. Zwangsgeld oder Ersatzvornahme. In Schleswig-Holstein haften die Kosten einer Ersatzvornahme als öffentliche Last auf dem Grundstück (§ 16 Absatz 2 SHWoSchG) — sie gehen also auf einen Käufer über
5. Bußgeldbescheid. Gegen ihn läuft nach dem OWiG eine Einspruchsfrist von zwei Wochen ab Zustellung. Die Frist ist kurz und wird häufig verpasst

Die Verordnung (EU) 2024/1028 über die Erhebung und Weitergabe von Daten zu kurzzeitigen Unterkunftsvermietungen gilt ab dem 20. Mai 2026. Sie schreibt kein Verbot vor, sondern die Infrastruktur dahinter: Registrierungsnummern, monatliche Datenübermittlung der Plattformen und einen einheitlichen Datenzugang für Behörden.

Genau deshalb überarbeitet Berlin gerade seine Ausführungsvorschriften — die Mitteilung 1/2026 nennt als Grund ausdrücklich die gesetzlichen Änderungen im Wohnraumsicherungsgesetz und die Umsetzung der Verordnung (EU) 2024/1028. Praktische Konsequenz: Der Abgleich zwischen Inserat, Melderegister und Genehmigungsregister wird zur Routine, und zwar auch in Ländern, in denen bisher kaum kontrolliert wurde. Wie die einzelnen Länder die Verordnung umsetzen, ist im Sommer 2026 noch nicht überall entschieden — prüfen Sie den Stand für Ihre Kommune, bevor Sie für 2027 planen.