„Privat" ist kein Rechtsbegriff, sondern die Kurzform für private Vermögensverwaltung. Die Abgabenordnung definiert sie in § 14 Satz 3 AO ausdrücklich mit unserem Fall: „Eine Vermögensverwaltung liegt in der Regel vor, wenn Vermögen genutzt, zum Beispiel Kapitalvermögen verzinslich angelegt oder unbewegliches Vermögen vermietet oder verpachtet wird." (§ 14 AO)

Wer Vermögen in diesem Sinne nutzt, erzielt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG. Und weil eine Vermögensverwaltung kein Gewerbe ist, greift die Anzeigepflicht des § 14 Abs. 1 GewO nicht: dort steht „wer den selbständigen Betrieb eines stehenden Gewerbes … anfängt". Kein Gewerbe, keine Gewerbeanmeldung — so einfach ist die Kette, und sie erklärt, warum das Gewerbeamt Privatvermieter regelmäßig wieder nach Hause schickt.

Der Umkehrschluss, den viele Ratgeber ziehen, ist trotzdem falsch. § 15 Abs. 2 Satz 1 EStG definiert den Gewerbebetrieb als „eine selbständige nachhaltige Betätigung, die mit der Absicht, Gewinn zu erzielen, unternommen wird und sich als Beteiligung am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr darstellt" (§ 15 EStG). Diese vier Merkmale erfüllt praktisch jede Ferienwohnung: Sie handeln selbständig, dauerhaft, mit Gewinnabsicht, und Sie bieten öffentlich auf Portalen an. Wenn Gewinnabsicht allein gewerblich machen würde, gäbe es keine private Vermietung.

Was die Einordnung tatsächlich entscheidet, ist das ungeschriebene fünfte Merkmal, das der Bundesfinanzhof aus § 14 AO herleitet: Die Tätigkeit muss den Rahmen der privaten Vermögensverwaltung überschreiten. Genau darum geht es im nächsten Abschnitt.

Die letzten zwei Zeilen sind der häufigste Irrtum überhaupt: „Ich vermiete privat" befreit von der Gewerbeordnung, nicht vom Umsatzsteuergesetz, nicht vom Bundesmeldegesetz und schon gar nicht vom kommunalen Zweckentfremdungsrecht.

Kaum eine Zahl wird in diesem Thema so oft zitiert wie die drei. Sie stammt aber nicht aus dem Vermietungsrecht, sondern aus einem völlig anderen Zusammenhang: der Drei-Objekt-Grenze beim gewerblichen Grundstückshandel. Grundlage ist das BMF-Schreiben vom 26. März 2004 (BStBl I S. 434, IV A 6 – S 2240 – 46/04), abgedruckt in Anhang 17 des amtlichen Einkommensteuer-Handbuchs. Dort geht es um Vermieter, die Immobilien an- und verkaufen — wer innerhalb von etwa fünf Jahren mehr als drei Objekte veräußert, handelt gewerblich.

Vermieten ist nicht verkaufen. Für die Frage, ob die laufende Ferienvermietung gewerblich ist, enthält weder das EStG noch das GewStG noch eine Verwaltungsanweisung eine Stückzahl. Es gibt keine Grenze bei drei, vier oder zehn Wohnungen.

Was stimmt: Mit der Zahl der Einheiten steigt die Wahrscheinlichkeit einer Prüfung. Ein Finanzamt, das vier oder fünf Objekte in einer Erklärung sieht, schaut genauer hin, ob nicht doch Personal, Verpflegung oder ein Büro im Spiel sind. Die Zahl ist ein Anlass zur Nachfrage, kein Tatbestand. Beides gilt in beide Richtungen:

• Fünf Wohnungen, ausschließlich vermietet, Reinigung zwischen den Buchungen, kein Personal → private Vermögensverwaltung.
• Eine Wohnung mit Frühstück und täglichem Zimmerservice → Gewerbebetrieb.

Das ist der Abschnitt, der Privatvermieter am häufigsten kalt erwischt. Ohne Gewerbeanmeldung bleiben:

1. Einkommensteuer und die Anlage V-FeWo. Seit dem Veranlagungszeitraum 2023 gibt es für Ferienwohnungen ein eigenes Formular zusätzlich zur Anlage V. Es fragt Vermietungstage, Selbstnutzungstage, Leerstand und die ortsübliche Vermietungszeit ab.

2. Umsatzsteuer. Unternehmer im Sinne von § 2 UStG sind Sie ab der ersten regelmäßig vermieteten Wohnung — unabhängig von der einkommensteuerlichen Einordnung. Details im Abschnitt 06.

3. Meldepflicht für Gäste. Nach § 29 BMG müssen ausländische Gäste am Tag der Ankunft einen besonderen Meldeschein handschriftlich unterschreiben und sich durch ein gültiges Identitätsdokument ausweisen. § 30 Abs. 4 BMG regelt die Folge: Die Meldescheine sind vom Tag der Abreise an ein Jahr aufzubewahren und danach innerhalb von drei Monaten zu vernichten — auch im elektronischen Verfahren. Aufbewahren ist Pflicht, zu langes Aufbewahren ist ein Datenschutzverstoß. Was auf den Schein gehört, steht im Beitrag zum Meldeschein für Ferienwohnungen.

4. Kurtaxe und Beherbergungssteuer. Beide beruhen auf kommunalen Satzungen, die zwischen privater und gewerblicher Vermietung nicht unterscheiden. Anmeldung, Erhebung, Abführung und Meldefrist stehen in der Satzung Ihrer Gemeinde — nirgendwo sonst.

5. Zweckentfremdungs- und Baurecht. Ob Sie eine Wohnung überhaupt an Feriengäste vermieten dürfen, entscheidet das Land und die Gemeinde, nicht das Finanzamt. In Städten mit Zweckentfremdungsverbot brauchen Sie eine Genehmigung oder eine Registriernummer, und zwar auch als Privatvermieter mit einer einzigen Wohnung.

6. Zustimmung von Eigentümergemeinschaft und Vermieter. In der Wohnungseigentümergemeinschaft entscheidet die Teilungserklärung, im Mietverhältnis der Mietvertrag. Untervermietung ohne Erlaubnis ist ein Kündigungsgrund und wird von der Steuerfrage nicht berührt.

7. Versicherung. Die private Haftpflicht- und Wohngebäudeversicherung deckt die kurzfristige Vermietung an wechselnde Gäste in der Regel nicht ab. Die Vermietung muss dem Versicherer angezeigt und im Vertrag abgebildet werden.

Wird die Vermietung gewerblich, kommt kein einzelner großer Posten, sondern eine Reihe kleiner:

Zwei Zeilen verdienen eine Erklärung. Die Gewerbesteuer ist für Einzelunternehmer weniger dramatisch als ihr Ruf, weil § 35 Abs. 1 EStG das Vierfache des Steuermessbetrags auf die Einkommensteuer anrechnet und der Abzug „auf die tatsächlich zu zahlende Gewerbesteuer beschränkt" ist (§ 35 EStG). Bis zu einem Hebesatz von rund 400 % hebt die Anrechnung die Belastung praktisch auf; eine durchgerechnete Beispielrechnung dazu steht im Steuerbeitrag.

Der IHK-Beitrag ist die Position, die Neu-Gewerbetreibende überrascht. Nach § 3 IHKG sind nicht im Handelsregister eingetragene natürliche Personen und Personengesellschaften vom Beitrag freigestellt, „soweit ihr Gewerbeertrag … 5.200 Euro nicht übersteigt" (§ 3 IHKG). Für Betriebsgründer gilt zusätzlich eine gestaffelte Befreiung in den ersten vier Jahren, wenn der Gewerbeertrag 25.000 € nicht übersteigt und in den fünf Jahren vor Eröffnung keine gewerblichen Einkünfte vorlagen. Die Mitgliedschaft selbst ist Pflicht, unabhängig vom Beitrag.

Welche Anmeldungen, Fristen und Formulare der Schritt nach sich zieht, steht im Beitrag Ferienwohnung gewerblich vermieten.

Die steuerliche Einordnung ist die eine Frage, die Wirtschaftlichkeit die andere. Was nach Reinigung, Plattformprovision, Leerstand und Ihrer eigenen Arbeitszeit übrig bleibt, rechnet Ferienwohnung vermieten: lohnt sich das? durch.

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