Umsatzsteuer Ferienwohnung 2026: 7 % oder 19 %?
Auf die Übernachtung in einer Ferienwohnung fallen in Deutschland 7 % Umsatzsteuer an (§ 12 Abs. 2 Nr. 11 UStG), auf Leistungen ohne unmittelbaren Bezug zur Beherbergung 19 %. Wer im Vorjahr höchstens 25.000 € Gesamtumsatz hatte, kann nach § 19 UStG als Kleinunternehmer ganz auf den Steuerausweis verzichten. Der EuGH hat das deutsche Aufteilungsgebot am 5. März 2026 ausdrücklich bestätigt — Frühstück, Parkplatz und WLAN bleiben damit beim Regelsatz.
Capitolo 01 / 11
01 — Wann Ihre Ferienwohnung umsatzsteuerpflichtig wird
Umsatzsteuer entsteht, sobald Sie als Unternehmer im Sinne des § 2 UStG handeln, also nachhaltig und mit Einnahmeabsicht vermieten. Das gilt bereits für eine einzige Ferienwohnung, die Sie regelmäßig über Airbnb, Booking.com oder die eigene Website anbieten. Eine Gewerbeanmeldung ist dafür nicht nötig: Umsatzsteuerpflicht und die Frage, ob Ihre Vermietung einkommensteuerlich privat oder gewerblich ist, sind zwei getrennte Baustellen.
Entscheidend für den Steuersatz ist die Dauer:
| Vermietungsform | Umsatzsteuer | Grundlage |
|---|---|---|
| Kurzfristige Vermietung an Gäste (unter sechs Monaten) | 7 % steuerpflichtig | § 12 Abs. 2 Nr. 11 UStG |
| Langfristige Wohnraumvermietung (ab sechs Monaten) | steuerfrei | § 4 Nr. 12 Satz 1 Buchst. a UStG |
| Kurzfristige Vermietung von Campingflächen | 7 % steuerpflichtig | § 12 Abs. 2 Nr. 11 UStG |
| Vermietung von Pkw-Stellplätzen ohne Beherbergung | 19 % steuerpflichtig | § 12 Abs. 1 UStG |
Die Sechs-Monats-Marke ist die entscheidende Trennlinie. Die langfristige Wohnraumvermietung ist nach § 4 Nr. 12 UStG steuerfrei — die kurzfristige Beherbergung von Gästen nimmt der Gesetzgeber von dieser Steuerbefreiung ausdrücklich aus.
Attenzione
Wichtig: „Steuerfrei" klingt gut, ist aber nicht immer der Vorteil. Steuerfreie Umsätze schließen den Vorsteuerabzug aus (§ 15 Abs. 2 UStG). Wer eine Wohnung saniert und dann langfristig vermietet, bekommt aus den Handwerkerrechnungen keinen Cent Umsatzsteuer zurück. Bei kurzfristiger Vermietung ist das anders — dazu Abschnitt 07.
Capitolo 02 / 11
02 — 7 % auf die Übernachtung: was § 12 Abs. 2 Nr. 11 UStG abdeckt
Satz 1 der Vorschrift begünstigt „die Vermietung von Wohn- und Schlafräumen, die ein Unternehmer zur kurzfristigen Beherbergung von Fremden bereithält". Der ermäßigte Satz gilt für die Beherbergung selbst und für die Leistungen, die ihr unmittelbar dienen.
Zum 7-%-Bereich gehören nach der Verwaltungspraxis (Abschnitt 12.16 UStAE) unter anderem:
- die möblierte Wohnung inklusive Küche und Ausstattung
- Strom, Wasser und Heizung als Teil des Übernachtungspreises
- Bettwäsche und Handtücher
- die Reinigung der vermieteten Räume, in der Praxis also auch die Endreinigung
- die Mitnahme von Haustieren gegen Aufpreis
- Kinderbett, Hochstuhl und vergleichbare Ausstattung
Für Vermieter ist das die gute Nachricht: Der Kern des Angebots einer Ferienwohnung — Wohnung, Nebenkosten, Wäsche, Reinigung — bleibt beim ermäßigten Satz, auch wenn Sie einzelne Posten getrennt in Rechnung stellen.
Nota
Hinweis zur Endreinigung: Die Finanzverwaltung zählt die Reinigung der gemieteten Räume zu den unmittelbar der Vermietung dienenden Leistungen. Wer eine Endreinigungspauschale separat ausweist, sollte sie deshalb auf der Rechnung erkennbar der Beherbergung zuordnen und nicht als eigenständige Dienstleistung verkaufen.
Capitolo 03 / 11
03 — 19 % auf Nebenleistungen: das Aufteilungsgebot nach dem EuGH-Urteil 2026
Satz 2 des § 12 Abs. 2 Nr. 11 UStG ist die Vorschrift, an der die meisten Betriebsprüfungen ansetzen: „Satz 1 gilt nicht für Leistungen, die nicht unmittelbar der Vermietung dienen, auch wenn diese Leistungen mit dem Entgelt für die Vermietung abgegolten werden." Genau das ist das sogenannte Aufteilungsgebot — ein Pauschalpreis muss aufgeteilt werden, selbst wenn der Gast nur eine einzige Zahl sieht.
Ob diese Regel mit dem EU-Recht vereinbar ist, war jahrelang offen. Der Bundesfinanzhof legte die Frage am 10. Januar 2024 mit drei Beschlüssen (XI R 11/23, XI R 13/23, XI R 14/23) dem Europäischen Gerichtshof vor. Am 5. März 2026 entschied der EuGH in den verbundenen Verfahren C-409/24 bis C-411/24: Das deutsche Aufteilungsgebot ist mit der Mehrwertsteuersystemrichtlinie vereinbar. Frühstück, Parkplätze, Wellness- und Fitnessnutzung sowie WLAN dürfen vom ermäßigten Satz ausgenommen werden, auch wenn sie unselbständige Nebenleistungen zur Beherbergung sind.
Damit ist die Hoffnung auf eine Rückerstattung für Vorjahre erledigt. Für Vermieter gilt weiter diese Aufteilung:
| Leistung | Satz | Anmerkung |
|---|---|---|
| Pkw-Stellplatz, Garage, Carport | 19 % | auch wenn im Wochenpreis enthalten |
| WLAN oder Telefon gegen Aufpreis | 19 % | Nutzung von Kommunikationsnetzen |
| Sauna, Whirlpool, Fitnessraum gegen Aufpreis | 19 % | Wellnessleistung |
| Fahrrad-, E-Bike- oder Skiverleih | 19 % | eigenständige Leistung |
| Transfer von Bahnhof oder Flughafen | 19 % | Personenbeförderung |
| Getränke aus Kühlschrank oder Minibar | 19 % | Getränkeabgabe |
| Wäscheservice während des Aufenthalts | 19 % | keine Raumreinigung |
Dato
Größenordnung: Bei einer Ferienwohnung mit 900 € Wochenpreis, in dem ein Stellplatz von 49 € steckt, beträgt der Unterschied zwischen korrekter Aufteilung und pauschalen 7 % nur 4,61 € pro Woche. Über 30 Vermietungswochen und drei Prüfungsjahre werden daraus rund 415 € Nachzahlung plus Zinsen — ärgerlich, aber selten existenzbedrohend. Teuer wird es dort, wo Frühstück, Wellness oder Verleih größere Anteile am Preis ausmachen.
Capitolo 04 / 11
04 — Frühstück, Speisen und Getränke ab 1. Januar 2026
Zum 1. Januar 2026 hat der Gesetzgeber mit dem Steueränderungsgesetz 2025 den ermäßigten Satz von 7 % auf die Abgabe von Speisen im Rahmen von Restaurant- und Verpflegungsdienstleistungen eingeführt (§ 12 Abs. 2 Nr. 15 UStG) — unbefristet. Für den Ausschank von Getränken bleibt es beim Regelsatz von 19 %.
Für Vermieter mit Frühstücksangebot heißt das:
- Das Aufteilungsgebot bleibt. Ein Paketpreis „Übernachtung mit Frühstück" muss weiterhin getrennt werden; die Neuregelung ändert nur den Satz für den Speisenanteil, nicht die Pflicht zur Aufteilung.
- Speisen und Getränke fallen auseinander. Brötchen, Aufschnitt, Obst und Müsli auf der einen Seite, Kaffee, Saft und Wasser auf der anderen.
- Der Übernachtungsanteil bleibt bei 7 % nach § 12 Abs. 2 Nr. 11 UStG.
Attenzione
Achtung: Die praktische Umsetzung der Neuregelung in Beherbergungspaketen wird in der Fachliteratur noch unterschiedlich beurteilt, und die Finanzverwaltung konkretisiert ihre Sicht laufend. Wenn Frühstück oder Halbpension bei Ihnen einen relevanten Umsatzanteil haben, lassen Sie die Aufteilung für 2026 einmalig von einem Steuerberater festlegen und dokumentieren — statt sie jedes Quartal neu zu schätzen.
Wer nur eine Willkommenskiste mit Kaffee, Wasser und regionalen Kleinigkeiten ohne Aufpreis in die Wohnung stellt, hat kein Aufteilungsproblem: Ohne gesondertes Entgelt gibt es keinen aufzuteilenden Preis.
Capitolo 05 / 11
05 — Rechenbeispiel: eine Woche zu 900 € richtig aufteilen
Eine Ferienwohnung im Allgäu, Wochenpreis 900 € brutto, im Preis enthalten: Übernachtung, Endreinigung, Bettwäsche und ein Pkw-Stellplatz, den der Vermieter intern mit 7 € pro Nacht kalkuliert.
| Position | Brutto | Satz | Netto | Umsatzsteuer |
|---|---|---|---|---|
| Übernachtung, Wäsche, Endreinigung | 851,00 € | 7 % | 795,33 € | 55,67 € |
| Pkw-Stellplatz (7 Nächte × 7 €) | 49,00 € | 19 % | 41,18 € | 7,82 € |
| Summe | 900,00 € | — | 836,51 € | 63,49 € |
Ohne Aufteilung, also mit pauschalen 7 % auf 900 €, würden nur 58,88 € Umsatzsteuer angemeldet. Die Differenz von 4,61 € pro Woche ist der Betrag, den eine Betriebsprüfung nachfordert — hochgerechnet auf die geprüften Jahre.
Tip
Tipp: Legen Sie den Aufteilungsschlüssel einmal schriftlich fest (Stellplatzwert, Frühstückswert, Wellnesswert je Nacht) und verwenden Sie ihn konsistent in jeder Rechnung. Ein nachvollziehbarer, gleichmäßig angewandter Schlüssel wird in der Prüfung deutlich seltener angegriffen als eine Aufteilung, die von Buchung zu Buchung wechselt.
Capitolo 06 / 11
06 — Kleinunternehmerregelung nach § 19 UStG: 25.000 € und 100.000 €
Seit dem 1. Januar 2025 gelten für die Kleinunternehmerregelung neue Grenzen, die auch 2026 unverändert sind:
- Vorjahr: Gesamtumsatz höchstens 25.000 € (vorher 22.000 €)
- Laufendes Jahr: Gesamtumsatz höchstens 100.000 € (vorher 50.000 €)
Beide Bedingungen müssen erfüllt sein. Die Umsätze eines Kleinunternehmers sind nach der Neufassung des § 19 UStG steuerfrei — Sie weisen in der Rechnung keine Umsatzsteuer aus, nehmen aber einen Hinweis auf die Steuerfreiheit auf und haben keinen Vorsteuerabzug.
Was beim Überschreiten passiert, ist der Punkt, den viele Vermieter übersehen:
| Situation | Folge |
|---|---|
| Vorjahresumsatz über 25.000 € | Regelbesteuerung ab 1. Januar des Folgejahres |
| Laufender Umsatz überschreitet 100.000 € | Regelbesteuerung sofort, ab dem Umsatz, mit dem die Grenze gerissen wird |
| Erstes Jahr der Vermietung | Die 25.000 € gelten für das laufende Jahr |
| Freiwilliger Verzicht (§ 19 Abs. 3 UStG) | Bindung für fünf Kalenderjahre |
Dato
Beispiel: Eine Ferienwohnung mit 120 belegten Nächten zu 110 € und 20 Endreinigungen zu 70 € kommt auf 14.600 € Jahresumsatz. Der Vermieter bleibt bequem unter 25.000 € und kann Kleinunternehmer bleiben. Wer eine zweite Wohnung dazunimmt und auf rund 29.000 € kommt, fällt ab dem Folgejahr in die Regelbesteuerung — und muss dann aus 29.000 € brutto rund 1.897 € Umsatzsteuer abführen, wenn er die Preise nicht anpasst.
Attenzione
Achtung: Der Gesamtumsatz ist unternehmerbezogen, nicht objektbezogen. Alle Ihre unternehmerischen Umsätze zählen zusammen — drei Ferienwohnungen, eine Photovoltaikanlage und ein freiberuflicher Nebenauftrag landen in einem Topf.
Capitolo 07 / 11
07 — Vorsteuerabzug: wann die Regelbesteuerung mehr bringt
Wer zur Regelbesteuerung optiert, zieht die Umsatzsteuer aus Eingangsrechnungen als Vorsteuer ab. Bei einer Ferienwohnung ist das kein Nebeneffekt, sondern oft der eigentliche Hebel — Möblierung, Sanierung, Küche, Bäder, Reinigungsdienst, Software und Handwerker sind fast alle mit 19 % belastet.
Beispielrechnung für eine Wohnung, die 2026 hergerichtet wird:
| Position | Brutto | Enthaltene Vorsteuer |
|---|---|---|
| Sanierung und Handwerker | 48.000 € | 7.663,87 € |
| Möblierung und Küche | 12.000 € | 1.915,97 € |
| Summe | 60.000 € | 9.579,84 € |
Dem stehen bei 14.600 € Jahresumsatz rund 955 € Umsatzsteuer pro Jahr gegenüber. Der Erstattungsbetrag ist also größer als zehn Jahre Umsatzsteuerzahlung — der Grund, warum viele Vermieter im Investitionsjahr freiwillig auf die Kleinunternehmerregelung verzichten.
Drei Dinge gehören zur ehrlichen Rechnung dazu:
- Fünf Jahre Bindung. Der Verzicht nach § 19 Abs. 3 UStG lässt sich nicht nach einem Jahr zurücknehmen.
- Zehn Jahre Beobachtungsfrist. Ändern sich die Verhältnisse innerhalb des Berichtigungszeitraums von zehn Jahren bei Gebäuden (fünf Jahre bei beweglichen Wirtschaftsgütern), wird die Vorsteuer nach § 15a UStG zeitanteilig korrigiert. Der Wechsel zurück zum Kleinunternehmer oder zur steuerfreien Langzeitvermietung kostet dann Geld.
- Mehr Verwaltungsaufwand. Voranmeldungen, getrennte Steuersätze, saubere Rechnungen.
Tip
Faustregel: Bei laufendem Betrieb ohne große Investitionen und mit Privatgästen ist die Kleinunternehmerregelung meist die ruhigere Wahl. Im Jahr eines Kaufs, einer Sanierung oder einer Komplettmöblierung lohnt sich die Gegenrechnung fast immer.
Capitolo 08 / 11
08 — Kurtaxe und Plattformprovisionen: zwei Fallen
Kurtaxe und Beherbergungssteuer. Ist der Gast nach der kommunalen Satzung Abgabenschuldner und ziehen Sie den Betrag nur im Namen und für Rechnung der Gemeinde ein, handelt es sich um einen durchlaufenden Posten. Er gehört nicht zum Entgelt und unterliegt keinem Steuersatz — auch nicht 0 %. Auf der Rechnung gehört er als eigene, umsatzsteuerneutrale Zeile ausgewiesen. Ob die Konstruktion in Ihrer Gemeinde so ausgestaltet ist, steht in der Satzung; die Sätze und Meldewege unterscheiden sich stark, wie der Überblick zur Beherbergungssteuer im DACH-Raum zeigt.
Provisionen von Airbnb und Booking.com. Airbnb rechnet über eine irische, Booking.com über eine niederländische Gesellschaft ab. Auf den Provisionsabrechnungen steht deshalb in der Regel keine deutsche Umsatzsteuer. Der Leistungsort liegt aber in Deutschland, und die Steuer schulden Sie als Leistungsempfänger im Reverse-Charge-Verfahren nach § 13b UStG.
Der bittere Teil: Die Kleinunternehmerregelung befreit nicht von dieser Pflicht. Ein Kleinunternehmer muss die Steuer auf die Provision anmelden und abführen, darf sie aber nicht als Vorsteuer abziehen. Bei 1.400 € Provisionen im Jahr sind das 266 € echte Zusatzkosten — plus die Pflicht, dafür Voranmeldungen abzugeben.
Nota
Praxis: Damit die Plattform überhaupt netto abrechnet, muss eine Umsatzsteuer-Identifikationsnummer in Ihrem Konto hinterlegt sein. Fehlt sie, belasten manche Plattformen ausländische Umsatzsteuer, die Sie nicht zurückbekommen. Die konkrete Behandlung hängt von Plattform und hinterlegten Daten ab und gehört einmal mit dem Steuerberater durchgesprochen.
Capitolo 09 / 11
09 — Rechnungen, Voranmeldungen und Fristen 2026
Bei Regelbesteuerung müssen Rechnungen die Angaben des § 14 Abs. 4 UStG enthalten, insbesondere den nach Steuersätzen getrennten Ausweis von Entgelt und Steuerbetrag. Eine Rechnung mit einer Sammelposition „Aufenthalt 900 €, 7 % USt" ist bei enthaltenem Stellplatz oder Frühstück formal falsch.
Für die Voranmeldungen gelten seit 2025 diese Schwellen:
| Umsatzsteuer-Zahllast im Vorjahr | Voranmeldung |
|---|---|
| über 9.000 € | monatlich |
| 2.000 € bis 9.000 € | vierteljährlich |
| bis 2.000 € | Befreiung möglich, Jahreserklärung genügt |
Die Befreiung bei bis zu 2.000 € erfolgt nicht automatisch, sondern muss vom Finanzamt gewährt werden. Mit einer Dauerfristverlängerung verschiebt sich die Abgabe um einen Monat; Monatszahler leisten dafür eine Sondervorauszahlung.
Kleinunternehmer sind grundsätzlich von der Umsatzsteuer-Jahreserklärung befreit — mit Ausnahmen, etwa wenn das Finanzamt sie ausdrücklich anfordert oder wenn Steuer nach § 13b UStG geschuldet wird. Und genau das ist bei Plattformprovisionen der Regelfall.
Capitolo 10 / 11
10 — Österreich und Schweiz im Vergleich
Vermieter mit Objekten in mehreren DACH-Ländern rechnen mit drei verschiedenen Systemen:
| Land | Satz Beherbergung | Kleinunternehmergrenze |
|---|---|---|
| Deutschland | 7 % (Nebenleistungen 19 %) | 25.000 € Vorjahr / 100.000 € laufend |
| Österreich | 10 % samt regelmäßig verbundener Nebenleistungen | 55.000 € (Toleranz bis 60.500 €) |
| Schweiz | 3,8 % Sondersatz, inkl. Frühstück | MWST-Pflicht ab 100.000 CHF Umsatz |
Österreich behandelt die üblichen Nebenleistungen zur Beherbergung großzügiger als Deutschland und kennt kein vergleichbar scharfes Aufteilungsgebot; die Ortstaxe läuft ohnehin separat, wie die Übersicht zur Kurzzeitvermietung in Wien zeigt. In der Schweiz gilt der Sondersatz für Beherbergungsleistungen von 3,8 % nach heutigem Stand bis längstens 31. Dezember 2027 — eine Verlängerung ist politisch in Diskussion, aber nicht beschlossen. Die Normalsätze liegen bei 8,1 % beziehungsweise 2,6 % für reduzierte Leistungen.
Capitolo 11 / 11
11 — Sechs Fehler, die bei der Prüfung teuer werden
- Pauschalpreise ohne Aufteilung. Stellplatz, Frühstück oder Sauna im Wochenpreis versteckt — nach dem EuGH-Urteil vom März 2026 ohne Verteidigungslinie.
- Reverse Charge auf Provisionen ignoriert. Der häufigste Fehler bei Kleinunternehmern, weil niemand eine deutsche Rechnung erwartet.
- Kurtaxe im Übernachtungspreis vermischt. Damit wird aus einem durchlaufenden Posten steuerpflichtiges Entgelt.
- Gesamtumsatz objektbezogen gerechnet. Die 25.000 € gelten pro Unternehmer, nicht pro Wohnung.
- Vorsteuer gezogen und dann gewechselt. Rückkehr zum Kleinunternehmer oder zur Langzeitvermietung innerhalb von zehn Jahren löst die Korrektur nach § 15a UStG aus.
- Rechnungen ohne getrennten Steuerausweis. Formfehler, die eine sonst korrekte Aufteilung wertlos machen.
Der Aufwand liegt selten in der Steuerlogik, sondern in der Disziplin: gleicher Aufteilungsschlüssel, gleiche Rechnungsvorlage, gleiche Ablage. Wer die Buchungsdaten aus einem Channel Manager sauber exportiert, hat den halben Weg schon hinter sich.
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