Beherbergungssteuer DACH: Berechnung, Pflichten & Automatisierung
Die Beherbergungssteuer – je nach Gemeinde auch Kurtaxe, Übernachtungssteuer oder City Tax genannt – ist für Ferienwohnungsvermieter im DACH-Raum eine der komplexesten Compliance-Aufgaben. Sätze, Bemessungsgrundlagen und Meldepflichten unterscheiden sich von Stadt zu Stadt erheblich. Wer hier Fehler macht, riskiert Nachzahlungen, Bußgelder und im schlimmsten Fall den Entzug der Vermietungsgenehmigung.
Capitolo 01 / 07
01 Was ist die Beherbergungssteuer – und wen betrifft sie?
Die Beherbergungssteuer ist eine kommunale Aufwandsteuer auf entgeltliche Übernachtungen in gewerblich genutzten Unterkünften. Sie betrifft grundsätzlich alle, die Gäste gegen Entgelt beherbergen – also auch private Vermieter auf Airbnb, Booking.com oder anderen OTAs.
Abgrenzung: Beherbergungssteuer vs. Kurtaxe vs. Tourismusabgabe
| Begriff | Rechtsgrundlage | Wer zahlt? | Typische Höhe |
|---|---|---|---|
| Beherbergungssteuer | Kommunales Satzungsrecht | Vermieter (ggf. auf Gast überwälzbar) | 5 % des Übernachtungspreises |
| Kurtaxe / Kurdirektionsbeitrag | Kurortrecht (Länderebene) | Gast direkt | 1,50 – 4,00 € / Nacht |
| Tourismusabgabe (AT/CH) | Landes- / Kantonsrecht | Betrieb pauschal | variiert stark |
| City Tax (Airbnb-Automatik) | Vereinbarung mit Plattform | Airbnb erhebt & leitet ab | plattformabhängig |
Tip
Wichtig: Auch wenn Airbnb in einigen Städten die City Tax automatisch einbehält und abführt, entbindet das den Vermieter nicht von der eigenen Meldepflicht gegenüber der Gemeinde.
Welche Städte erheben eine Beherbergungssteuer?
In Deutschland haben unter anderem Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Dresden und Freiburg eigene Satzungen erlassen. Die Sätze variieren zwischen 4 % (Köln) und 7,5 % (Hamburg). In Österreich gilt eine Ortstaxe nach Landesrecht, in der Schweiz erheben Kantone und Gemeinden eigenständige Kurtaxen.
Dato
Laut einer Auswertung des BAK Tourismus Basel erhebt inzwischen mehr als die Hälfte aller deutschen Städte mit über 100.000 Einwohnern eine kommunale Übernachtungssteuer – Tendenz steigend.
Capitolo 02 / 07
02 Beherbergungssteuer berechnung: Schritt für Schritt
Die Beherbergungssteuer berechnung folgt in den meisten Gemeinden demselben Grundprinzip, weicht aber in Details ab. Hier das Standardverfahren:
Schritt 1: Bemessungsgrundlage ermitteln
Bemessungsgrundlage ist in der Regel der Übernachtungspreis ohne Mehrwertsteuer, also der Nettobetrag, den der Gast für die reine Übernachtung zahlt. Frühstück, Reinigungsgebühren und Servicegebühren der Plattform werden in vielen Gemeinden herausgerechnet – prüfen Sie die jeweilige Satzung.
Beispielrechnung Hamburg (Kulturförderabgabe, 7,5 %)
- Übernachtungspreis brutto: 120,00 €
- Abzgl. 7 % MwSt.: 112,15 € Netto
- Beherbergungssteuer: 112,15 € × 7,5 % = 8,41 €
Schritt 2: Befreiungstatbestände prüfen
Beruflich bedingte Übernachtungen sind in den meisten Bundesländern von der Beherbergungssteuer befreit – das sogenannte "Hamburger Modell" nach dem Urteil des BVerfG. Der Gast muss einen Arbeitgebernachweis vorlegen. Als Vermieter müssen Sie diesen Nachweis aufbewahren.
Attenzione
Fehlt der Nachweis bei einer Betriebsprüfung, haftet der Vermieter für die nicht abgeführte Steuer – auch wenn der Gast die Befreiung mündlich beantragt hat.
Schritt 3: Meldung und Abführung
Die meisten Gemeinden verlangen eine monatliche oder quartalsweise Steuererklärung über ein Online-Portal. Fristen und Formulare unterscheiden sich. Berlin etwa nutzt das ELSTER-System, Hamburg ein eigenes Stadtportal.
- Satzung der Gemeinde auf Aktualität prüfen (mindestens jährlich)
- Bemessungsgrundlage je Buchung dokumentieren
- Befreiungsnachweise (berufliche Nutzung) archivieren
- Monatliche / quartalsweise Meldung fristgerecht einreichen
- Zahlungsbeleg aufbewahren (Aufbewahrungspflicht: 10 Jahre)
Capitolo 03 / 07
03 City Tax auf Airbnb: Was die Plattform übernimmt – und was nicht
Airbnb hat mit mehreren deutschen Städten Vereinbarungen zur automatischen Erhebung der City Tax getroffen. Das klingt praktisch, birgt aber Fallstricke.
Was Airbnb automatisch abführt
In Berlin, Hamburg und München leitet Airbnb die Beherbergungssteuer direkt an die zuständige Behörde weiter. Der Betrag erscheint in der Buchungsabrechnung als separater Posten. Für den Vermieter bedeutet das: weniger manuelle Arbeit, aber keine vollständige Entlastung.
Was der Vermieter trotzdem selbst erledigen muss
| Aufgabe | Airbnb übernimmt? | Vermieter verantwortlich? |
|---|---|---|
| Steuererhebung beim Gast | ✅ Ja | — |
| Abführung an Gemeinde | ✅ Ja (in Partnerstädten) | Prüfpflicht bleibt |
| Meldung an Finanzamt | ❌ Nein | ✅ Ja |
| Befreiungsnachweise | ❌ Nein | ✅ Ja |
| Booking.com / direkte Buchungen | ❌ Nein | ✅ Ja |
| Jahressteuererklärung | ❌ Nein | ✅ Ja |
„Wir dachten, Airbnb regelt das komplett – bis das Finanzamt eine Nachzahlung für drei Jahre forderte."
— Property Manager, 12 Einheiten
Nota
Für Buchungen über Booking.com, direkte Kanäle oder eigene Websites bleibt die Beherbergungssteuer in jedem Fall Sache des Vermieters. Wer mehrere Kanäle bespielt, braucht ein System, das alle Buchungen konsolidiert.
Capitolo 04 / 07
04 DACH-Besonderheiten: Österreich und Schweiz
Österreich: Ortstaxe nach Landesrecht
In Österreich regeln die Bundesländer die Tourismusabgaben eigenständig. Die Ortstaxe wird je nach Gemeinde pro Nacht und Person erhoben – in Wien beispielsweise 3,2 % des Beherbergungsentgelts. Vermieter müssen sich beim zuständigen Tourismusverband anmelden und monatlich abrechnen.
Statistik Austria weist für 2025 rund 150 Millionen Übernachtungen in gewerblichen Unterkünften aus – ein Wert, der zeigt, wie bedeutend das Steueraufkommen aus der Ortstaxe für österreichische Gemeinden ist.
Schweiz: Kurtaxe kantonal geregelt
Die Schweiz kennt keine einheitliche Beherbergungssteuer. Jeder Kanton und jede Gemeinde legt eigene Kurtaxen fest. In Graubünden etwa zahlen Gäste zwischen 1,50 CHF und 3,50 CHF pro Nacht, in Zürich-Stadt 2,50 CHF. Das Bundesamt für Statistik (BFS) erfasst die Logiernächte, die als Berechnungsgrundlage dienen.
Vergleich: Beherbergungssteuer DACH auf einen Blick
| Land | Bezeichnung | Typischer Satz | Melderhythmus | Plattform-Automatik |
|---|---|---|---|---|
| Deutschland | Beherbergungssteuer / Kulturförderabgabe | 4 – 7,5 % | monatlich / quartalsweise | Airbnb (Partnerstädte) |
| Österreich | Ortstaxe / Tourismusabgabe | 1,80 – 3,20 % | monatlich | selten |
| Schweiz | Kurtaxe | 1,50 – 3,50 CHF/Nacht | quartalsweise | selten |
Capitolo 05 / 07
05 Automatisierung: Wie Software für Ferienwohnungsverwaltung die Compliance vereinfacht
Für Vermieter mit mehreren Einheiten und verschiedenen Buchungskanälen wird die manuelle Verwaltung der Beherbergungssteuer schnell zum Zeitfresser. Eine strukturierte Automatisierung reduziert Fehler und spart nachweislich Zeit.
Was ein gutes Property-Management-System leisten sollte
Ein PMS mit Compliance-Funktionen sollte mindestens folgendes abbilden:
- Automatische Berechnung der Beherbergungssteuer je Buchung und Gemeinde
- Konsolidierung aller Kanäle (Airbnb, Booking.com, Direktbuchungen)
- Exportfunktion für Meldungen im Format der jeweiligen Gemeinde
- Archivierung von Befreiungsnachweisen je Buchung
- Benachrichtigung bei bevorstehenden Meldefristen
Dato
Property Manager, die Steuer- und Meldeprozesse mit Software unterstützen, berichten von einer Zeitersparnis von durchschnittlich 3 – 5 Stunden pro Monat gegenüber rein manueller Bearbeitung.
Gäste-Kommunikation automatisieren
Ein oft unterschätzter Aspekt: Gäste fragen häufig nach der Beherbergungssteuer – vor der Buchung, beim Check-in und nach dem Aufenthalt. Wer diese Fragen manuell beantwortet, verliert Zeit. Eine KI-gestützte Gästekommunikation kann häufige Fragen zur City Tax automatisch beantworten, Befreiungsnachweise anfordern und den Gast über den genauen Betrag informieren – in der Sprache des Gastes, rund um die Uhr.
„Seit wir die Steuer-FAQ automatisiert haben, kommen kaum noch Rückfragen dazu – die Gäste sind besser informiert als vorher."
— Property Manager, 18 Einheiten
- PMS auf Beherbergungssteuer-Modul prüfen
- Gäste-FAQ zur City Tax in automatisierte Nachrichten integrieren
- Befreiungsnachweis-Anfrage in Check-in-Kommunikation einbauen
- Exportformat mit Gemeinde-Portal abgleichen
- Quartalsweise Überprüfung der Satzungsänderungen einplanen
Weiterführende Informationen
Für die rechtliche Einordnung empfehlen sich die offiziellen Quellen: Das Bundesministerium der Finanzen veröffentlicht aktuelle Hinweise zur kommunalen Besteuerung. Für Österreich liefert Statistik Austria die relevanten Logiernächte-Daten, für die Schweiz das Bundesamt für Statistik. Wer Fragen zur Zweckentfremdungsverordnung in Berlin oder München hat, findet aktuelle Informationen beim jeweiligen Bezirksamt sowie auf den Seiten der Bundesregierung.
Einen praxisnahen Überblick zur Automatisierung der Gästekommunikation finden Sie im Artikel Nachrichten an Gäste automatisieren. Wenn Sie verschiedene Softwarelösungen vergleichen möchten, hilft Ihnen unsere Vergleichsseite weiter.
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06 Fazit: Beherbergungssteuer als Managementaufgabe – nicht als Bürde
Die Beherbergungssteuer ist keine Randnotiz im Ferienwohnungsgeschäft, sondern eine echte Compliance-Pflicht mit Haftungsrisiken. Wer die Grundlagen kennt – Bemessungsgrundlage, Befreiungstatbestände, Melderhythmus – und die richtigen Werkzeuge einsetzt, kann den Aufwand auf ein Minimum reduzieren.
Der entscheidende Schritt: Prozesse nicht isoliert denken. Beherbergungssteuer, Gästekommunikation und Buchungskanal-Management gehören zusammen. Software, die diese Bereiche verbindet, zahlt sich bereits ab wenigen Einheiten aus.
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Häufig gestellte Fragen zur Beherbergungssteuer
Muss ich als Airbnb-Vermieter die Beherbergungssteuer selbst abführen?
In Städten, in denen Airbnb eine Vereinbarung mit der Gemeinde hat (z. B. Berlin, Hamburg), zieht die Plattform die Steuer automatisch ein und führt sie ab. Für alle anderen Kanäle – Booking.com, Direktbuchungen – bleibt die Pflicht beim Vermieter. Außerdem bleiben Meldepflichten gegenüber dem Finanzamt in jedem Fall bestehen.
Wie hoch ist die Beherbergungssteuer in Deutschland?
Die Sätze variieren je nach Gemeinde: Hamburg erhebt 7,5 %, Berlin 5 %, Köln 4 %. Bemessungsgrundlage ist in der Regel der Netto-Übernachtungspreis ohne Frühstück und Nebenleistungen. Eine einheitliche bundesweite Regelung gibt es nicht – jede Gemeinde erlässt eine eigene Satzung.
Sind berufliche Übernachtungen von der Beherbergungssteuer befreit?
Ja, in den meisten deutschen Bundesländern sind beruflich veranlasste Übernachtungen steuerfrei. Der Gast muss einen Arbeitgebernachweis vorlegen. Als Vermieter sind Sie verpflichtet, diesen Nachweis zu archivieren. Fehlt er bei einer Prüfung, haften Sie für die nicht abgeführte Steuer.
Gilt die Beherbergungssteuer auch in Österreich und der Schweiz?
In Österreich heißt die vergleichbare Abgabe Ortstaxe und wird nach Landesrecht erhoben – in Wien beispielsweise 3,2 % des Beherbergungsentgelts. In der Schweiz legen Kantone und Gemeinden eigenständige Kurtaxen fest, die zwischen 1,50 CHF und 3,50 CHF pro Nacht liegen. Eine einheitliche DACH-Regelung existiert nicht.
Wie berechne ich die Beherbergungssteuer korrekt?
Ermitteln Sie zunächst den Netto-Übernachtungspreis (ohne MwSt., ohne Frühstück und Reinigungsgebühren, sofern die Satzung dies vorsieht). Multiplizieren Sie diesen Betrag mit dem Steuersatz Ihrer Gemeinde. Prüfen Sie, ob Befreiungstatbestände vorliegen, und dokumentieren Sie alle Belege. Die Meldung erfolgt monatlich oder quartalsweise über das Portal der Gemeinde.
Kann ich die Beherbergungssteuer auf den Gast umlegen?
Ja, rechtlich ist das in den meisten Gemeinden zulässig. In der Praxis weisen viele Vermieter die Steuer separat in der Buchungsbestätigung aus. Wichtig: Auch wenn der Gast die Steuer wirtschaftlich trägt, bleibt der Vermieter gegenüber der Gemeinde der Steuerschuldner und haftet für korrekte Abführung und Meldung.
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