Ferienwohnung vermieten: Steuer 2026 richtig berechnen
Eine Ferienwohnung im Privatvermögen schreiben Sie mit 2 % pro Jahr ab, seit dem 1. Januar 2023 fertiggestellte Objekte mit 3 % (§ 7 Abs. 4 EStG). Die Einnahmen zählen als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG und gehören in die Anlage V-FeWo. Gewerblich nach § 15 EStG wird die Vermietung erst, wenn eine hotelmäßige Organisation dazukommt — nicht schon durch die vierte Wohnung.
Capitolo 01 / 11
01 — § 21 oder § 15 EStG: die Grundentscheidung
Alles Weitere hängt an dieser Weiche. Wer eine Ferienwohnung an wechselnde Gäste vermietet, bleibt im Regelfall in der privaten Vermögensverwaltung und erzielt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG. Erst wenn eine unternehmerische Organisation hinzutritt, kippt die Einordnung in Einkünfte aus Gewerbebetrieb nach § 15 EStG.
| Merkmal | § 21 EStG (Vermietung) | § 15 EStG (Gewerbebetrieb) |
|---|---|---|
| Gewinnermittlung | Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten | Betriebsvermögensvergleich oder EÜR |
| Formular | Anlage V + Anlage V-FeWo | Anlage G + Anlage EÜR |
| Gewerbesteuer | nein | ja, ab 24.500 € Gewerbeertrag |
| Gewerbeanmeldung | nein | ja |
| Verkauf der Wohnung | steuerfrei nach 10 Jahren (§ 23 EStG) | immer steuerpflichtig |
| Abziehbare Kosten | Werbungskosten | Betriebsausgaben |
Die wichtigste Zeile ist die vorletzte. Im Privatvermögen ist der Veräußerungsgewinn nach zehn Jahren steuerfrei (§ 23 EStG). Ist die Wohnung Betriebsvermögen, werden die stillen Reserven beim Verkauf immer versteuert — auch nach 25 Jahren. Bei 120.000 € Wertzuwachs ist das der teuerste Unterschied im ganzen Steuerrecht der Ferienvermietung.
Attenzione
Wichtig: Diese Weiche ist unabhängig von der Umsatzsteuer. Umsatzsteuerpflichtig sind Sie schon als Unternehmer nach § 2 UStG, also praktisch ab der ersten regelmäßig vermieteten Wohnung — dazu der Beitrag zur Umsatzsteuer bei Ferienwohnungen. Einkommensteuerlich privat und umsatzsteuerlich unternehmerisch ist der Normalfall, kein Widerspruch.
Capitolo 02 / 11
02 — Wann die Vermietung gewerblich wird: die drei Kriterien
Der Bundesfinanzhof prüft die Gewerblichkeit an drei Merkmalen, die zusammenwirken müssen:
- Hotelmäßiges Angebot. Die Wohnung ist wie ein Hotel- oder Pensionszimmer ausgestattet, wird für kurzfristige Aufenthalte beworben und ist jederzeit ohne Vorankündigung sofort beziehbar.
- Unternehmerische Organisation. Personelle und sachliche Ausstattung wie bei einem Beherbergungsbetrieb: Rezeption, ständige Präsenz vor Ort, angestelltes Personal, Servicebüro in der Anlage.
- Ins Gewicht fallende Sonderleistungen. Verpflegung, tägliche Zimmerreinigung, Wäschewechsel während des Aufenthalts, Gepäckservice.
Ein einzelnes Merkmal genügt nicht. Der BFH hat mit Urteil vom 28. Mai 2020 (IV R 10/18) drei Ferienwohnungen sogar dann noch der privaten Vermögensverwaltung zugeordnet, als ein externer Dienstleister sie mit Frühstück, täglicher Reinigung und Halbpension wie Hotelzimmer vermarktete — weil er im eigenen wirtschaftlichen Interesse handelte, nicht als Vertreter der Eigentümer.
Was dagegen häufig zur Gewerblichkeit führt: die Wohnung liegt in einem Hotelkomplex und wird über dessen Rezeption mitvermietet, Sie bieten selbst Frühstück oder Halbpension an, Sie beschäftigen Personal für Empfang und Service oder treten mit einem eigenen Vermietungsbüro nach außen auf.
Nota
Zur Zahl der Wohnungen: Eine gesetzliche Grenze gibt es nicht. Die oft zitierte Schwelle von „mehr als drei Einheiten" ist eine Faustregel der Beratungspraxis — sie erhöht die Prüfungswahrscheinlichkeit, entscheidet nichts. Umgekehrt kann schon eine einzige Wohnung mit Frühstück und täglichem Service gewerblich sein. Mehr dazu im Beitrag Ferienwohnung gewerblich vermieten.
Capitolo 03 / 11
03 — Was der Wechsel zu § 15 EStG kostet
Die Gewerbesteuer ist weniger dramatisch als befürchtet, weil sie bei Einzelunternehmen auf die Einkommensteuer angerechnet wird. Beispiel: 40.000 € Gewinn, Hebesatz 450 %.
| Schritt | Betrag |
|---|---|
| Gewerbeertrag | 40.000 € |
| abzüglich Freibetrag § 11 GewStG | −24.500 € |
| Bemessungsgrundlage | 15.500 € |
| Steuermessbetrag (3,5 %) | 542,50 € |
| Gewerbesteuer (× 450 %) | 2.441,25 € |
| Anrechnung auf die Einkommensteuer (§ 35 EStG, 4-fach) | −2.170,00 € |
| Verbleibende Mehrbelastung | 271,25 € |
Bis zu einem Hebesatz von rund 400 % gleicht die Anrechnung die Gewerbesteuer praktisch aus. Teuer wird die Gewerblichkeit anderswo: Buchführungspflicht ab 800.000 € Umsatz oder 80.000 € Gewinn (§ 141 AO), steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn und die Abfärbewirkung des § 15 Abs. 3 Nr. 1 EStG, die eine ganze GbR infizieren kann.
Capitolo 04 / 11
04 — Welche Einnahmen Sie ansetzen müssen
Steuerpflichtig ist alles, was Sie für die Überlassung erhalten. Drei Punkte werden regelmäßig falsch gemacht:
Brutto statt netto. Airbnb und Booking.com behalten ihre Provision ein und überweisen den Rest. Anzusetzen ist der volle Betrag, den der Gast zahlt; die Provision ist Werbungskosten. Wer nur die Auszahlung erfasst, verkürzt beide Seiten — und die Plattformen melden ihre Daten nach der DAC7-Richtlinie ohnehin an das Bundeszentralamt für Steuern.
Nebenentgelte. Endreinigung, Wäschepaket, Haustiergebühr, Stellplatz, Frühstückskorb — alles Einnahme aus Vermietung.
Kurtaxe. Ist der Gast nach der kommunalen Satzung Abgabenschuldner und ziehen Sie den Betrag nur für die Gemeinde ein, ist es ein durchlaufender Posten: weder Einnahme noch Werbungskosten. Die Ausgestaltung unterscheidet sich je Gemeinde, wie der Überblick zur Beherbergungssteuer im DACH-Raum zeigt.
Attenzione
Kein Freibetrag: Die Freigrenze von 520 € aus § 22 Nr. 3 EStG gilt für gelegentliche sonstige Leistungen, nicht für die Vermietung. Bei § 21 EStG ist jeder Euro anzugeben. Steuer fällt erst an, wenn das zu versteuernde Einkommen den Grundfreibetrag von 12.348 € (2026) übersteigt.
Capitolo 05 / 11
05 — Werbungskosten: die vollständige Liste
Abziehbar ist, was durch die Vermietung veranlasst ist — deutlich mehr, als die meisten Vermieter ansetzen.
| Position | Abziehbar | Hinweis |
|---|---|---|
| Gebäude-AfA | ja | 2 %, 2,5 % oder 3 % — siehe Abschnitt 06 |
| Einrichtung, Küche, Betten, TV | ja | über die Nutzungsdauer; bis 800 € netto sofort (§ 6 Abs. 2 EStG) |
| Schuldzinsen der Finanzierung | ja | nur Zinsen, nie der Tilgungsanteil |
| Grundsteuer, Versicherungen | ja | Gebäude-, Haftpflicht-, Hausratversicherung |
| Strom, Wasser, Heizung, Internet | ja | Selbstnutzungsanteil herausrechnen |
| Reinigung, Wäsche, Gartenpflege, Winterdienst | ja | auch Fremdleistungen mit Rechnung |
| Plattformprovisionen, Zahlungsgebühren | ja | Einnahme brutto, Provision als Kosten |
| Software, Channel Manager, KI-Concierge | ja | laufende Kosten in voller Höhe |
| Fotos, Website, Inserate, Schilder | ja | Werbung für das Objekt |
| Steuerberatung für die Anlage V-FeWo | ja | Anteil für die Einkunftsermittlung |
| Fahrten zum Objekt | ja | 0,30 € je gefahrenem Kilometer, Anlass dokumentieren |
| Zweitwohnungsteuer | ja | soweit auf die Vermietungszeit entfallend |
| Zuführung zur Erhaltungsrücklage | nein | erst bei Verausgabung durch die WEG |
| Kurtaxe vom Gast | nein | durchlaufender Posten |
| Eigene Arbeitsleistung | nein | Putzen am Wochenende bringt keinen Abzug |
Die drittletzte Zeile wird 2026 häufig übersehen: Der BFH hat am 14. Januar 2025 (IX R 19/24) entschieden, dass Hausgeldzahlungen in die Erhaltungsrücklage einer Eigentümergemeinschaft im Jahr der Einzahlung nicht abziehbar sind. Werbungskosten entstehen erst, wenn die Gemeinschaft das Geld tatsächlich für eine Erhaltungsmaßnahme ausgibt — Nachweis ist die Jahresabrechnung mit dem Ausweis der Entnahmen.
Tip
Tipp: Größeren Erhaltungsaufwand können Sie nach § 82b EStDV sofort abziehen oder gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre verteilen — sinnvoll, wenn der Sofortabzug ins Leere liefe.
Capitolo 06 / 11
06 — AfA: 2 %, 3 % und die 5-%-Falle
Abgeschrieben wird nur das Gebäude, nie der Boden. Der Kaufpreis ist deshalb aufzuteilen; Orientierung gibt die Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums, in guten Lagen liegt der Bodenanteil oft bei 20 bis 30 %.
| Fertigstellung des Gebäudes | Lineare AfA | Grundlage |
|---|---|---|
| nach dem 31.12.2022 | 3,0 % | § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 Buchst. a EStG |
| 1925 bis 2022 | 2,0 % | § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 Buchst. b EStG |
| vor dem 1.1.1925 | 2,5 % | § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 Buchst. c EStG |
| Betriebsvermögen, Bauantrag nach dem 31.3.1985 | 3,0 % | § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 EStG |
Jetzt die Falle, über die viele Käufer stolpern: Die degressive AfA von 5 % nach § 7 Abs. 5a EStG für Neubauten mit Baubeginn zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 gilt nur für Gebäude, die Wohnzwecken dienen. Eine an wechselnde Feriengäste vermietete Wohnung dient nach R 7.2 Abs. 1 EStR und ständiger Rechtsprechung nicht Wohnzwecken, sondern der vorübergehenden Beherbergung. Für die klassische Ferienwohnung scheidet die 5-%-Abschreibung deshalb in aller Regel aus — ebenso die Sonderabschreibung nach § 7b EStG.
Drei weitere Punkte zur AfA:
- Kürzere Nutzungsdauer. Weisen Sie nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG per Gutachten eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nach, dürfen Sie schneller abschreiben — bei älteren Objekten oft spürbar.
- Möbel und Ausstattung. Sofortabzug bis 800 € netto je Gegenstand, darüber über die Nutzungsdauer laut AfA-Tabelle; für Einrichtungsgegenstände werden in der Praxis meist zehn bis dreizehn Jahre angesetzt.
- Kein Trostpreis aus dem Investitionssofortprogramm. Die 30-%-Abschreibung für bewegliche Wirtschaftsgüter (Anschaffung 1.7.2025 bis 31.12.2027) gilt nur für Betriebsvermögen.
Capitolo 07 / 11
07 — Selbstnutzung: wie die Leerstandstage aufgeteilt werden
Hier entscheidet sich, wie viel von Ihren Kosten überhaupt ankommt. Der BFH unterscheidet seit dem Grundsatzurteil vom 6. November 2001 (IX R 97/00) zwei Fälle:
Fall A — ausschließlich vermietet. Die Wohnung steht das ganze Jahr für Gäste bereit, Sie nutzen sie nicht selbst und behalten sich das auch vertraglich nicht vor. Dann zählen alle Leerstandstage zur Vermietung, und die Werbungskosten sind zu 100 % abziehbar.
Fall B — Selbstnutzung oder Selbstnutzungsvorbehalt. Dann werden die zeitunabhängigen Kosten — AfA, Zinsen, Grundsteuer, Versicherungen — im Verhältnis von Vermietungs- zu Selbstnutzungstagen aufgeteilt; die Leerstandstage folgen demselben Verhältnis.
Dato
Rechnung dazu: 145 Vermietungstage, 21 Tage Eigennutzung, 199 Tage Leerstand. Der Vermietungsanteil beträgt 145 ÷ 166 = 87,3 %. Von 12.580 € zeitunabhängigen Kosten bleiben 1.598 € privat und nicht abziehbar — drei Wochen Familienurlaub in der eigenen Wohnung.
Attenzione
Achtung beim Agenturvertrag: Steht dort ein Eigenbelegungsrecht, gilt Fall B — auch wenn Sie es nie ausüben. Wer den Vollabzug will, lässt den Vorbehalt streichen und hält die eigene Nutzung dokumentiert auf null.
Capitolo 08 / 11
08 — Liebhaberei: die 25-%-Grenze und die 30-Jahres-Prognose
Verluste aus § 21 EStG dürfen Sie mit Ihrem übrigen Einkommen verrechnen — solange das Finanzamt eine Einkünfteerzielungsabsicht anerkennt. Fehlt sie, liegt Liebhaberei vor, und die Verluste sind verloren, oft rückwirkend über mehrere Jahre. Die Prüfsystematik geht auf das BMF-Schreiben vom 8. Oktober 2004 zurück:
| Konstellation | Prüfung |
|---|---|
| Ausschließlich vermietet, Auslastung ortsüblich | Einkünfteerzielungsabsicht wird unterstellt |
| Ausschließlich vermietet, Auslastung mindestens 25 % unter ortsüblich | Totalüberschussprognose über 30 Jahre |
| Selbstnutzung vorbehalten oder ausgeübt | Prognose immer erforderlich |
Der Referenzwert ist die ortsübliche Vermietungszeit Ihrer Ferienregion, kein Bundesdurchschnitt. Quellen sind die Statistischen Landesämter und die örtlichen Tourismusverbände.
Neu und für Vermieter günstig: Mit Urteil vom 12. August 2025 (IX R 23/24) hat der BFH klargestellt, dass für die 25-%-Grenze immer die durchschnittliche Auslastung über einen zusammenhängenden Zeitraum von drei bis fünf Jahren maßgeblich ist. Ein einzelnes schwaches Jahr löst damit keine Prognosepflicht mehr aus, wenn der Mehrjahresschnitt stimmt.
Wird die Prognose fällig, rechnet das Finanzamt 30 Jahre in die Zukunft, mit Sicherheitszu- und -abschlägen von jeweils 10 % auf Einnahmen und Werbungskosten. Ergibt sich ein Totalüberschuss, bleibt der Verlustabzug erhalten.
Tip
Praxis: Die Auslastung ist damit kein Marketingthema mehr, sondern ein Steuerthema. Wer Anfragen schnell und in der Sprache des Gastes beantwortet, füllt Randzeiten — und hält den Abstand zur ortsüblichen Vermietungszeit klein.
Capitolo 09 / 11
09 — Rechenbeispiel: eine Ferienwohnung an der Ostsee
60 m², Baujahr 1998, 2019 für 260.000 € inklusive Nebenkosten gekauft, Bodenanteil 20 %, Gebäudewert 208.000 €. Keine Eigennutzung, 145 belegte Nächte in 2026.
| Position | Betrag |
|---|---|
| Übernachtungen (145 × 128 €) | 18.560 € |
| Endreinigung (40 × 65 €) | 2.600 € |
| Einnahmen gesamt | 21.160 € |
| Gebäude-AfA (2 % von 208.000 €) | −4.160 € |
| Möbel-AfA (14.000 € über 10 Jahre) | −1.400 € |
| Schuldzinsen | −3.900 € |
| Grundsteuer und nicht rücklagenbezogenes Hausgeld | −2.640 € |
| Versicherungen | −480 € |
| Strom, Wasser, Heizung | −1.850 € |
| Reinigung und Wäsche | −2.400 € |
| Plattformprovisionen | −1.180 € |
| Software und Gästekommunikation | −660 € |
| Kleinreparaturen | −900 € |
| Steuerberatung | −380 € |
| Fahrten zum Objekt | −240 € |
| Werbungskosten gesamt | −20.190 € |
| Steuerpflichtiger Überschuss | 970 € |
Bei einem Grenzsteuersatz von 35 % zahlt dieser Vermieter 340 € Einkommensteuer. Der Grund für das schmale Ergebnis ist die AfA: Sie mindert den Überschuss um 5.560 €, kostet aber keine Liquidität — der tatsächliche Zufluss liegt bei rund 6.530 € vor Steuern und Tilgung. Mit den drei Wochen Eigennutzung aus Abschnitt 07 stiege der steuerpflichtige Überschuss auf 2.568 € und die Steuer auf rund 899 €.
Capitolo 10 / 11
10 — Die 15-%-Falle nach dem Kauf
Wer eine gebrauchte Wohnung kauft und herrichtet, gerät leicht in § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG: Übersteigen die Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten (ohne Umsatzsteuer), werden sie zu anschaffungsnahen Herstellungskosten — statt Sofortabzug bleiben 2 % AfA pro Jahr.
Bei 208.000 € Gebäudeanteil liegt die Grenze bei 31.200 €. Wer im ersten Jahr für 34.000 € Bäder, Böden und Fenster erneuert, verliert den Sofortabzug für den gesamten Betrag — nicht nur für die Überschreitung. Ausgenommen sind jährlich übliche Erhaltungsarbeiten.
Tip
Gestaltung: Wenn Sie über die Grenze zu kommen drohen, hilft nur zeitliches Strecken über die drei Jahre hinaus — plus eine saubere Trennung von Möbeln und Ausstattung, die nicht in die 15-%-Rechnung eingehen.
Capitolo 11 / 11
11 — Formulare und Fristen 2026
Seit dem Veranlagungszeitraum 2023 gibt es für Ferienwohnungen und kurzfristige Vermietung eine eigene Anlage V-FeWo, die zusätzlich zur Anlage V abzugeben ist und bis zu vier Objekte aufnimmt. Sie fragt genau die Punkte ab, um die es hier geht: Vermietungstage, Selbstnutzungstage, Leerstand und ortsübliche Vermietungszeit.
| Termin | Was |
|---|---|
| 31. Juli 2026 | Erklärung 2025 ohne steuerliche Beratung |
| 1. März 2027 | Erklärung 2025 mit Berater (§ 149 Abs. 3 AO) |
| 31. Juli 2027 | Erklärung 2026 ohne Beratung |
Liegt die Ferienwohnung im Ausland, gehört sie in die Anlage AUS. Nach den Doppelbesteuerungsabkommen besteuert regelmäßig der Belegenheitsstaat; bei Objekten in EU und EWR greift wegen § 32b Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 EStG nicht einmal der Progressionsvorbehalt — Details im Beitrag zur Ferienwohnung in Italien.
Nota
Hinweis: Dieser Beitrag ersetzt keine Steuerberatung. Bei der Abgrenzung zur Gewerblichkeit, der Kaufpreisaufteilung und einer drohenden Liebhabereiprüfung entscheidet der Einzelfall — und die Beraterkosten sind selbst Werbungskosten.
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