Airbnb-Einnahmen versteuern 2026: Grenzen, DAC7, Nachmeldung
Die viel zitierte 520-€-Grenze gilt für eine Ferienwohnung nicht. Sie stammt aus R 21.2 Abs. 1 EStR und deckt nur die vorübergehende Vermietung von Teilen der selbst genutzten Wohnung ab. Wer eine eigenständige Wohnung über Airbnb anbietet, versteuert jeden Euro — und seit dem Meldezeitraum 2023 kennt das Finanzamt die Zahlen ohnehin, gemeldet jedes Jahr zum 31. Januar.
Capitolo 01 / 10
01 — Woher die 520 € kommen und wofür sie gelten
Die Grenze steht nicht im Einkommensteuergesetz, sondern in den Einkommensteuer-Richtlinien. R 21.2 Abs. 1 EStR lautet: „Werden Teile einer selbst genutzten Eigentumswohnung, eines selbst genutzten Einfamilienhauses oder insgesamt selbst genutzten anderen Hauses vorübergehend vermietet und übersteigen die Einnahmen hieraus nicht 520 Euro im VZ, kann im Einverständnis mit dem Stpfl. aus Vereinfachungsgründen von der Besteuerung der Einkünfte abgesehen werden."
Jedes einzelne Wort dieser Vorschrift ist eine Bedingung:
| Voraussetzung | Was das bedeutet |
|---|---|
| „Teile" einer Wohnung | ein Zimmer, eine Einliegerwohnung, ein Souterrain — nicht die ganze Wohnung als Ferienobjekt |
| „selbst genutzt" | Sie wohnen dort; für eine reine Zweitwohnung greift die Regel nicht |
| „vorübergehend" | einzelne Wochenenden, Messezeiten, Urlaubsabwesenheit — keine Dauerlösung |
| „Einnahmen" | der Bruttozufluss, nicht der Gewinn — Werbungskosten senken diese Zahl nicht |
| „nicht 520 Euro übersteigen" | Freigrenze, kein Freibetrag |
| „im Einverständnis" | eine Vereinfachung der Verwaltung, kein Rechtsanspruch |
Der Unterschied zwischen Freigrenze und Freibetrag entscheidet über den ganzen Betrag: Bei 520 € bleibt alles steuerfrei, bei 520,01 € sind sämtliche Einnahmen steuerpflichtig — nicht nur der eine Cent darüber.
Attenzione
Wichtig: Wer die Vereinfachung nutzt, kann im Gegenzug keine anteiligen Werbungskosten geltend machen. Bei einem Zimmer mit 500 € Einnahmen und 700 € anteiligen Kosten ist es rechnerisch attraktiver, alles zu erklären und den Verlust zu nutzen — sofern die Vermietung überhaupt mit Überschussabsicht betrieben wird.
Capitolo 02 / 10
02 — Warum die Grenze für Ferienwohnungen nicht greift
Sobald Sie eine eigenständige Wohnung, ein Ferienhaus oder eine dauerhaft nicht selbst bewohnte Einheit über Airbnb anbieten, sind Sie in § 21 EStG — Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Dort gibt es keinen Freibetrag und keine Bagatellgrenze. Die erste Buchung ist steuerpflichtig.
Häufig wird an dieser Stelle § 22 Nr. 3 EStG ins Feld geführt. Diese Vorschrift erfasst Einkünfte aus Leistungen und kennt tatsächlich eine Freigrenze — allerdings von 256 € im Kalenderjahr, nicht von 520 €. Und sie zielt auf gelegentliche Leistungen wie die private Vermietung beweglicher Gegenstände: Wohnmobil, Boot, Anhänger, Werkzeug. Wohnraum fällt nicht darunter.
| Fall | Rechtsgrundlage | Grenze |
|---|---|---|
| Zimmer in der selbst genutzten Wohnung, gelegentlich | § 21 EStG mit R 21.2 Abs. 1 EStR | 520 € Einnahmen |
| Ganze selbst genutzte Wohnung während des Urlaubs | § 21 EStG, Anwendung der Vereinfachung strittig | im Zweifel keine |
| Eigenständige Ferienwohnung, dauerhaft angeboten | § 21 EStG | keine |
| Gewerbliche Beherbergung mit Hotelleistungen | § 15 EStG | keine |
| Wohnmobil oder Boot gelegentlich vermietet | § 22 Nr. 3 EStG | 256 € Einkünfte |
Der dritte Fall ist der Regelfall bei Airbnb-Vermietern mit einem eigenen Objekt — und genau dort wird die 520-€-Grenze am häufigsten fälschlich zitiert. Ob Ihre Vermietung noch privat oder bereits gewerblich ist, ist eine zweite, davon getrennte Frage.
Capitolo 03 / 10
03 — Die 410-€-Grenze, die viele eigentlich meinen
Es gibt eine zweite Zahl, die Angestellte mit einer kleinen Vermietung wirklich betrifft: den Härteausgleich nach § 46 Abs. 3 EStG. Wer Arbeitslohn bezieht und daneben Einkünfte hat, die nicht dem Lohnsteuerabzug unterlagen, bleibt bis 410 € dieser Nebeneinkünfte steuerfrei. Zwischen 410 € und 820 € schmilzt der Ausgleich gleitend ab (§ 70 EStDV), darüber ist alles steuerpflichtig.
Zwei Details werden dabei oft übersehen:
- Gemeint sind Einkünfte, also Einnahmen nach Abzug der Werbungskosten — nicht der Bruttozufluss von der Plattform.
- Überschreiten die Nebeneinkünfte 410 €, entsteht nach § 46 Abs. 2 Nr. 1 EStG zugleich die Pflicht zur Abgabe einer Steuererklärung.
Dato
Beispiel: Ein Angestellter vermietet ein Gästezimmer, nimmt 1.900 € ein und hat 1.560 € nachweisbare anteilige Kosten. Die Einkünfte betragen 340 € und bleiben über den Härteausgleich steuerfrei — obwohl die Einnahmen weit über 520 € liegen. Die Erklärungspflicht entfällt damit, die Dokumentationspflicht nicht.
Capitolo 04 / 10
04 — Rechenbeispiel: 9.600 € Airbnb-Einnahmen in der Anlage V
Eine Ferienwohnung im Schwarzwald, 96 vermietete Nächte zu 100 €, Gebäudeanteil der Anschaffungskosten 200.000 €, Baujahr 1998.
| Position | Betrag |
|---|---|
| Einnahmen (96 × 100 €) | 9.600,00 € |
| Airbnb-Servicegebühr (3 %) | − 288,00 € |
| AfA 2 % auf 200.000 € (§ 7 Abs. 4 EStG) | − 4.000,00 € |
| Endreinigung (18 × 55 €) | − 990,00 € |
| Strom, Wasser, Heizung, Internet | − 1.400,00 € |
| Instandhaltung | − 600,00 € |
| Versicherung, Grundsteuer, Software | − 420,00 € |
| Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung | 1.902,00 € |
Bei einem Grenzsteuersatz von 30 % bleiben rund 571 € Einkommensteuer, zuzüglich Kirchensteuer, wo sie anfällt. Der AfA-Satz beträgt 2 % für Wohngebäude, die nach 1924 fertiggestellt wurden, und 3 % für Fertigstellungen ab dem 1. Januar 2023.
Erklärt wird das in der Anlage V zur Einkommensteuererklärung. Welche Werbungskosten im Detail abziehbar sind, wie die AfA-Bemessungsgrundlage ermittelt wird und wann das Finanzamt Liebhaberei prüft, steht im Überblick zur Besteuerung von Ferienwohnungen. Die Umsatzsteuer läuft davon getrennt: Sie folgt eigenen Regeln, die im Artikel zur Umsatzsteuer bei Ferienwohnungen erklärt sind.
Die Fristen für den Veranlagungszeitraum 2025: 31. Juli 2026 ohne steuerliche Beratung, 1. März 2027 mit Steuerberater oder Lohnsteuerhilfeverein.
Capitolo 05 / 10
05 — DAC7: was Airbnb dem Finanzamt tatsächlich meldet
Die EU-Richtlinie DAC7 ist in Deutschland als Plattformen-Steuertransparenzgesetz (PStTG) seit dem 1. Januar 2023 in Kraft. Airbnb, Booking.com, Vrbo, FeWo-direkt und jede andere Plattform, die Vermietungen vermittelt, übermitteln bis zum 31. Januar des Folgejahres einen strukturierten Datensatz an das Bundeszentralamt für Steuern (BZSt). Das BZSt verteilt die Daten an die Landesfinanzbehörden und tauscht sie mit den anderen EU-Staaten aus. Die erste Meldung betraf den Zeitraum 2023 und ging im Januar 2024 raus.
Gemeldet wird nach § 14 PStTG unter anderem:
| Datenfeld | Detailtiefe |
|---|---|
| Name, Anschrift, Geburtsdatum | vollständig |
| Steueridentifikationsnummer, ggf. USt-IdNr. | je Mitgliedstaat |
| Bankverbindung / Kennung des Finanzkontos | inklusive Kontoinhaber |
| Anschrift jeder inserierten Immobilieneinheit | je Inserat |
| Grundbuchnummer oder gleichwertige Angabe | soweit vorhanden |
| Zahl der Vermietungstage und Art der Einheit | je Inserat |
| Vergütung | je Quartal, je Immobilieneinheit |
| einbehaltene Gebühren, Provisionen, Steuern | je Quartal |
Der entscheidende Punkt für Gelegenheitsvermieter: Für die Vermietung von Immobilien gibt es keine Bagatellgrenze. Die oft zitierte Ausnahme „unter 30 Vorgänge und höchstens 2.000 € Vergütung" steht in § 4 Abs. 5 PStTG und gilt ausschließlich für den Verkauf von Waren. Wer drei Nächte im Jahr für 240 € vermietet, wird genauso gemeldet wie ein Vermieter mit 300 Nächten. Freigestellt sind in die andere Richtung nur Großanbieter mit mehr als 2.000 Vermietungen derselben Immobilieneinheit pro Meldezeitraum — die Hotelklausel.
Nota
Hinweis: Nach § 22 PStTG muss die Plattform Sie über die gemeldeten Daten unterrichten, ebenfalls bis zum 31. Januar. Diese Mitteilung finden Sie im Airbnb-Konto unter den Steuerinformationen — sie ist die beste Grundlage, um die eigene Erklärung mit dem abzugleichen, was das Finanzamt bereits vorliegen hat.
Fehlt Ihre Steueridentifikationsnummer im Konto, muss der Plattformbetreiber nach § 23 PStTG zweimal erinnern. Bleibt die Angabe aus, ist er verpflichtet, frühestens 60 und spätestens 180 Tage nach der ersten Aufforderung entweder das Konto zu sperren oder Auszahlungen zurückzuhalten. Das ist kein Kulanzspielraum der Plattform, sondern Gesetz.
Capitolo 06 / 10
06 — Was das Finanzamt sieht — und was Sie erklären
Die beiden Zahlen sind fast nie identisch, und das ist kein Problem, solange die Differenz erklärbar ist. Im Beispiel aus Abschnitt 04 meldet Airbnb eine Vergütung von rund 9.312 € (Auszahlung nach Abzug der Hostgebühr) plus 288 € einbehaltene Gebühren. In der Anlage V stehen 1.902 € Einkünfte. Dazwischen liegen 7.698 € Werbungskosten, die Sie belegen können müssen.
Drei Punkte, an denen der Abgleich in der Praxis hakt:
- Die Servicegebühr des Gastes fließt an die Plattform, nicht an Sie. Sie ist keine Einnahme und keine Werbungskosten — sie taucht in Ihrer Rechnung schlicht nicht auf.
- Die Endreinigungspauschale ist eine Einnahme, auch wenn sie kostendeckend kalkuliert ist. Die gezahlte Reinigung ist die Gegenposition auf der Kostenseite.
- Kurtaxe und Beherbergungssteuer sind durchlaufende Posten, wenn nach kommunaler Satzung der Gast Abgabenschuldner ist und Sie nur einziehen. Sie gehören dann nicht in die Einnahmen, wohl aber sauber dokumentiert — die Sätze und Meldewege unterscheiden sich stark, wie der Überblick zur Beherbergungssteuer zeigt.
Tip
Tipp: Laden Sie einmal im Januar drei Dateien in denselben Ordner: die DAC7-Mitteilung der Plattform, die Jahresübersicht der Auszahlungen und einen Bankkontoauszug über das Vermietungsjahr. Wer diese drei Dokumente nebeneinanderlegen kann, beantwortet eine Rückfrage des Finanzamts in zehn Minuten statt in drei Wochen.
Capitolo 07 / 10
07 — Auch die Jahre vor 2023 sind nicht außer Reichweite
DAC7 hat die Datenlage systematisiert, aber nicht erfunden. Die Steuerfahndung Hamburg hat bereits 2020 über ein internationales Gruppenersuchen Daten zu rund 8.000 deutschen Anbietern mit etwa 137 Mio. US-Dollar Umsatz erhalten; die bundesweite Auswertung führte nach Angaben der Finanzbehörde zu Mehrsteuern im einstelligen Millionenbereich. 2023 folgte ein zweites Ersuchen, diesmal zu rund 56.000 Anbietern und einem Transaktionsvolumen von über einer Milliarde Euro.
Steuerlich relevant bleibt das lange: Bei hinterzogenen Steuern verlängert sich die Festsetzungsfrist nach § 169 Abs. 2 Satz 2 AO auf zehn Jahre. Ein 2018 nicht erklärter Airbnb-Sommer kann 2026 noch aufgegriffen werden.
Capitolo 08 / 10
08 — Wenn Sie in früheren Jahren nichts erklärt haben
Hier endet der Teil, den man selbst erledigen sollte. Der Vollständigkeit halber die Systematik:
Berichtigung nach § 153 AO. Wer nachträglich erkennt, dass eine abgegebene Erklärung unrichtig war, ist zur unverzüglichen Anzeige und Berichtigung verpflichtet. Das ist der Weg für Fälle ohne Vorsatz.
Selbstanzeige nach § 371 AO. Bei vorsätzlicher Steuerhinterziehung führt nur eine wirksame Selbstanzeige zur Straffreiheit. Sie muss vollständig sein und alle unverjährten Steuerstraftaten einer Steuerart umfassen, mindestens die letzten zehn Kalenderjahre. Die hinterzogene Steuer und die Hinterziehungszinsen nach § 235 AO — 0,5 % pro Monat, also 6 % im Jahr — sind fristgerecht nachzuzahlen; gezahlte Nachzahlungszinsen nach § 233a AO werden angerechnet.
Sperrgründe. Die Wirkung entfällt unter anderem, sobald eine Prüfungsanordnung bekannt gegeben, ein Straf- oder Bußgeldverfahren eingeleitet oder die Tat bereits entdeckt wurde. Ein Anschreiben des Finanzamts, das auf Plattformdaten beruht, kann diese Tür zuziehen.
Ab 25.000 € Hinterziehungsbetrag je Tat tritt keine Straffreiheit mehr ein; von der Verfolgung wird nach § 398a AO nur abgesehen, wenn zusätzlich ein Zuschlag von 10 % (bis 100.000 €), 15 % (bis 1 Mio. €) oder 20 % gezahlt wird.
Attenzione
Achtung: 2026 diskutiert das Bundesfinanzministerium, die strafbefreiende Wirkung der Selbstanzeige oberhalb bestimmter Schwellen ganz zu streichen — bislang ein Vorhaben, kein geltendes Recht. Unabhängig davon gilt: Eine unvollständige oder verspätete Selbstanzeige verschlechtert die Lage, statt sie zu retten. Der einzige vernünftige erste Schritt ist das Gespräch mit einem Steuerberater oder Fachanwalt für Steuerrecht — dieser Artikel ersetzt es ausdrücklich nicht.
Capitolo 09 / 10
09 — Österreich und die Schweiz
Österreich hat DAC7 mit dem Digitale Plattformen-Meldepflichtgesetz (DPMG) umgesetzt, ebenfalls seit 1. Januar 2023. Die Plattformen melden bis zum 31. Jänner des Folgejahres elektronisch an das Finanzamt Österreich, mit demselben Datenumfang. Einkünfte aus der Vermietung gehören dort in die Einkommensteuererklärung; die Ortstaxe der Gemeinden läuft davon vollständig getrennt und wird nicht über DAC7 abgewickelt.
Die Schweiz ist nicht Teil des EU-Meldesystems; ein DAC7-Datensatz erreicht die kantonalen Steuerverwaltungen nicht. Steuerfrei ist die Vermietung deshalb nicht: Mieterträge sind Einkommen und in der kantonalen Steuererklärung anzugeben, unabhängig von der Höhe. Wer als in Deutschland ansässige Person eine Wohnung in der Schweiz vermietet, prüft zusätzlich das Doppelbesteuerungsabkommen — Immobilienerträge werden dort besteuert, wo die Immobilie liegt.
Capitolo 10 / 10
10 — Fünf Fehler, die 2026 teuer werden
- Die 520-€-Grenze auf eine Ferienwohnung anwenden. Sie gilt nur für Teile der selbst genutzten Wohnung.
- Die Freigrenze als Freibetrag behandeln. Bei 520,01 € Einnahmen ist der volle Betrag steuerpflichtig.
- Nur die Auszahlung als Einnahme buchen. Maßgeblich ist der Bruttozufluss vor Abzug der Hostgebühr; die Gebühr ist Werbungskosten.
- Steuer-ID nicht im Plattformkonto hinterlegen. Nach zwei Erinnerungen folgen Kontosperre oder Auszahlungsstopp.
- Vorjahre aussitzen. Die Festsetzungsfrist läuft bei Hinterziehung zehn Jahre, und die Plattformdaten liegen vor.
Der Aufwand liegt selten in der Steuerlogik, sondern in der Belegdisziplin. Wer Buchungen, Auszahlungen und Reinigungskosten ohnehin über einen Channel Manager exportiert, hat den Jahresabschluss in einer Stunde beisammen statt in einem Wochenende.
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