Für den Preis pro Nacht gibt es belastbare Marktdaten. Holidu hat für die Hochsaison 2025 (15. Juni bis 15. September) einen deutschen Durchschnitt von 143 € pro Nacht ermittelt, mit 164 € an der Ostsee, 147 € an der Nordsee, 139 € in Bayern, 129 € im Schwarzwald und 105 € im Bayerischen Wald (Holidu, Ferienhauspreise Sommer 2025).

Zwei Einschränkungen, die in Renditerechnungen regelmäßig unterschlagen werden: Es sind Hochsaisonpreise für Objekte für zwei bis acht Personen, ermittelt aus Suchanfragen auf einer Plattform — nicht der Jahresdurchschnitt einer 68-m²-Wohnung. Und es sind Bruttopreise inklusive der Beträge, die als Reinigungspauschale oder Provision wieder abfließen.

Als Arbeitsannahme rechnen wir im Folgenden mit einem Jahresmittel von 75 bis 85 Prozent des Hochsaisonpreises. Das ist eine Setzung, keine Statistik: Nebensaisonrabatte, Wochenpreise und Last-Minute-Nachlässe ziehen den erzielten Durchschnitt gegenüber dem angezeigten Preis nach unten.

Bei der Belegung ist die Datenlage dünner, weil die amtliche Beherbergungsstatistik nur Betriebe ab zehn Betten erfasst — und über 80 Prozent des deutschen Angebots kommt von privaten Vermietern unterhalb dieser Grenze (Marktstudie 2024 des Deutschen Ferienhausverbands mit Statista Q: 555.111 Ferienwohnungen und -häuser, über 2,6 Mio. Betten, stärkster Monat August mit 39 Prozent Auslastung).

Nützlicher ist die Rechenlogik der Landesstatistik. Das Statistische Landesamt Mecklenburg-Vorpommern illustriert die ortsübliche Vermietungszeit mit einer Bettenauslastung von 24,5 Prozent, was 89 belegten Tagen im Jahr entspricht (statistik.tourismus.mv). Genau in dieser Größenordnung liegen viele reale Gemeinden — nicht bei den 70 Prozent, mit denen Verkaufsprospekte arbeiten.

Daraus die Arbeitsannahmen für dieses Rechenbeispiel, Lage für Lage:

Drei Abgaben werden regelmäßig verwechselt, und nur zwei kosten Geld.

Die Kurtaxe ziehen Sie beim Gast ein und führen sie an die Gemeinde ab. Sie ist kein Ertrag und kein Aufwand — ein durchlaufender Posten. Teuer wird sie nur, wenn Sie sie in den Nächtigungspreis einrechnen, statt sie gesondert auszuweisen: Dann tragen Sie sie selbst und zahlen zusätzlich Provision darauf.

Die kommunale Übernachtungssteuer (Bettensteuer, Beherbergungssteuer) ist dagegen ein echter Kostenblock, wenn Sie sie nicht weitergeben. München erhebt seit dem 1. Januar 2025 fünf Prozent auf den Übernachtungspreis; andere Kommunen liegen zwischen etwa 3 und 7,5 Prozent, viele erheben gar keine. Den Satz und die Frage, wer sie schuldet, klärt ausschließlich die Satzung Ihrer Gemeinde.

Bei der Umsatzsteuer gilt für die kurzfristige Beherbergung der ermäßigte Satz von 7 Prozent (§ 12 Abs. 2 Nr. 11 UStG). Entscheidend ist aber die Kleinunternehmerregelung: Nach § 19 UStG ist der Umsatz steuerfrei, wenn der Gesamtumsatz im Vorjahr 25.000 € nicht überschritten hat und im laufenden Jahr 100.000 € nicht überschreitet (§ 19 UStG). Die 25.000 € sind eine harte Planungsgrenze: Das Basisbeispiel unten landet bei 24.855 € Umsatz — 145 € unter der Linie. Eine Buchung mehr, und im Folgejahr müssen Sie 7 Prozent aus Ihrem Preis herausrechnen oder auf den Gastpreis aufschlagen. Im Gegenzug wird der Vorsteuerabzug möglich, was bei Renovierung oder Neumöblierung schnell mehr wert ist als die Ersparnis.

Jetzt mit 70 Prozent Fremdkapital, 3,8 Prozent Zins, 2 Prozent Tilgung:

Die Wohnung kostet den Eigentümer also rund 3.700 € pro Jahr aus eigener Tasche, wovon 4.800 € Vermögensaufbau sind. Das ist nicht automatisch schlecht — es ist aber etwas völlig anderes als „die Wohnung finanziert sich selbst". Und es funktioniert nur, solange die Belegung hält: Fallen 30 Nächte weg, sinkt der operative Überschuss um rund 3.400 €, und der Zuschussbedarf verdoppelt sich fast.

Für das Basisjahr mit 41 Aufenthalten, selbst verwaltet:

7.033 € auf 155 Stunden sind 45 € pro Stunde — netto nach Steuern, ordentlich bezahlt. Wer zusätzlich selbst putzt, spart 2.870 € und investiert rund 100 Stunden mehr: 9.903 € auf 255 Stunden, also 39 € pro Stunde.

Die entscheidende Einsicht steckt in der Zusammensetzung: Der Ertrag ist im Wesentlichen Arbeitsentgelt, nicht Kapitalertrag. Wer die Arbeit vollständig abgibt, gibt bei diesem Umsatzniveau auch den Ertrag ab. Eine Ferienwohnung ist damit kein passives Investment, sondern ein Nebengewerbe mit Immobilie — die Grenze zur Gewerblichkeit und was sie steuerlich bedeutet, klärt der Beitrag zum privaten Vermieten einer Ferienwohnung.

Zone mit schwacher Nachfrage. Unter 100 belegten Nächten trägt der Umsatz die Festkosten nicht. Dazu kommt das steuerliche Risiko: Liegt die Auslastung mindestens 25 Prozent unter der ortsüblichen Vermietungszeit, prüft das Finanzamt die Einkünfteerzielungsabsicht — und streicht im Zweifel die Verluste. Die ortsübliche Vermietungszeit erfragen Sie vor dem Kauf beim Statistischen Landesamt oder beim Tourismusverband der Gemeinde.

Feindselige Eigentümergemeinschaft. Der BGH hat am 12. April 2019 entschieden, dass ein Verbot der Kurzzeitvermietung nicht per Mehrheitsbeschluss durchsetzbar ist, sondern die Zustimmung aller Wohnungseigentümer braucht, wenn die Teilungserklärung die kurzzeitige Vermietung erlaubt (V ZR 112/18, Pressemitteilung des BGH). Das Gericht hat aber ebenso klargestellt, dass Miteigentümer bei Lärm, Hausordnungsverstößen oder Überbelegung auf Unterlassung klagen können. Praktisch heißt das: Recht haben schützt nicht vor Kosten. Ein streitiges Verfahren kostet 2.000 bis 6.000 € Anwalts- und Gerichtskosten, dauert Jahre und läuft parallel zum Betrieb. In einem Haus mit acht Parteien, von denen sechs gegen Feriengäste sind, ist die Wohnung wirtschaftlich tot, unabhängig von der Rechtslage.

Hohes Darlehen. Die Rechnung in Abschnitt 06 zeigt es: Bei 3,8 Prozent Zins auf 240.000 € ist der operative Überschuss aufgebraucht. Die Faustregel, die aus den Zahlen folgt: Übersteigt die Jahreszinslast den operativen Cash-Überschuss der schwachen Szenariospalte, hängt das Modell vollständig an der Belegung — und die ist die volatilste Größe der ganzen Rechnung.

Große Entfernung. Bei 200 km einfacher Fahrt kostet jede Fahrt 126 € plus einen Tag. Sechs Fahrten sind schon 756 €, und für jeden Wasserschaden, jede ausgefallene Heizung und jeden verlorenen Schlüssel brauchen Sie jemanden vor Ort. In der Praxis endet das bei einer Agentur mit 18 bis 25 Prozent Umsatzbeteiligung — also bei minus 4.500 bis 6.200 € im Basisfall, was den Netto-Cashflow auf nahe Null bringt.

Geplante Eigennutzung in der Hochsaison. Drei Wochen im August selbst nutzen kostet nicht drei von 52 Wochen Umsatz, sondern die drei teuersten. Bei 20 bis 25 Prozent des Jahresumsatzes und der zusätzlichen Aufteilung der zeitunabhängigen Kosten im Verhältnis von Vermietungs- zu Selbstnutzungstagen bleibt oft nichts mehr übrig. Wer die Wohnung primär selbst nutzen will, sollte sie nicht als Investment rechnen.

Der größte einzelne Zeitblock ist die Gästekommunikation: 38 Stunden im Basisjahr, verteilt auf hunderte Nachrichten zu Anreise, Schlüssel, WLAN, Parkplatz und Kurtaxe — oft abends, oft auf Englisch, Italienisch oder Niederländisch. Automatisierung erhöht keinen Preis und füllt keinen Kalender. Sie verändert den Stundenlohn und die Bewertungsqualität, weil Gäste schnelle Antworten mit Sternen belohnen.

Verto AI ist ein KI-Concierge auf WhatsApp, der Text, Fotos und Sprachnachrichten in über 25 Sprachen versteht und über 12.000 gemessene Konversationen zu 85 Prozent ohne Eingriff des Vermieters abschließt. Integrationen bestehen unter anderem zu Smoobu, Lodgify, Beds24, Hospitable, Hostaway, Guesty, OwnerRez und SmartPMS; Setup rund 30 Minuten, ab 24,90 € pro Apartment und Monat, keine Mindestlaufzeit, jederzeit kündbar. In der Rechnung oben stecken diese 660 € in der Zeile „Software, PMS und Gästekommunikation" — sie ersetzen bei 41 Aufenthalten den Großteil der 38 Kommunikationsstunden.