Ferienwohnung vermieten in der Schweiz: Bewilligungen, Lex Koller, Steuern
In Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil über 20 Prozent dürfen seit 2016 keine neuen Zweitwohnungen mehr bewilligt werden — bestehende dürfen Sie weiterhin als Ferienwohnung vermieten. Auf die Übernachtung gilt der MWST-Sondersatz von 3,8 Prozent, steuerpflichtig werden Sie erst ab 100'000 Franken Jahresumsatz. Alles Weitere regeln Kanton und Gemeinde — und zwar sehr unterschiedlich.
Capitolo 01 / 11
01 — Sechs Rechtsebenen: wer in der Schweiz was regelt
Die Schweiz kennt kein nationales Ferienwohnungsgesetz. Das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) ordnet die Kurzzeitvermietung sechs Rechtsgebieten zu — und nur zwei davon sind reine Bundessache.
| Rechtsgebiet | Zuständig | Was Sie betrifft |
|---|---|---|
| Erhalt von Wohnraum | Kanton + Gemeinde | Bewilligungspflicht, Tageslimiten, Zonenordnung |
| Mietrecht (OR) | Bund | Untermiete, Kündigungsschutz |
| Einkommenssteuer | Bund + Kanton + Gemeinde | Mieterträge, Eigenmietwert |
| Beherbergungsabgaben | Kanton + Gemeinde | Kurtaxe, Tourismusförderungsabgabe |
| Gastgewerbe | Kanton | Betriebsbewilligung ab bestimmter Grösse |
| Meldepflicht Gäste | Bund (Minimum) + Kanton | Meldescheine, Gästekontrolle |
Praktisch heisst das: bevor Sie ein Inserat aufschalten, brauchen Sie drei Auskünfte — von der Gemeinde (Nutzung, Bewilligung, Kurtaxe), vom Kanton (Meldepflicht, Gastgewerbe) und von Ihrem Treuhänder (MWST, Einkommenssteuer). Wer nur die Bundesebene prüft, prüft den kleineren Teil.
Attenzione
Wichtig: Innerhalb desselben Kantons können zwei Nachbargemeinden völlig unterschiedliche Regeln haben. Verlassen Sie sich nie auf eine Auskunft, die für „die Schweiz" oder „den Kanton Bern" gilt.
Capitolo 02 / 11
02 — Kommunale Bewilligung: die 90-Tage-Schwelle, die überall auftaucht
Mehrere Kantone und Städte haben seit 2018 dieselbe Zahl gewählt: 90 Tage pro Kalenderjahr. Darunter gilt die Vermietung meist noch als Wohnnutzung, darüber als gewerbliche Nutzung — und die braucht eine Umnutzungs- oder Baubewilligung.
| Ort | Regel | In Kraft seit |
|---|---|---|
| Kanton Genf | max. 90 Tage/Jahr für die ganze Wohnung (Art. 4A RDTR), darüber Nutzungsänderung | 1. April 2018 |
| Kanton Waadt | Bewilligungspflicht ab 90 Tagen/Jahr, Anmeldung beim Kanton | Juni 2022 |
| Kanton Tessin | bis 90 Tage/Jahr bewilligungsfrei (Art. 3 lit. p RLE), darüber Baubewilligung | 2. Dezember 2022 |
| Stadt Luzern | max. 90 Nächte/Jahr, Registrierungspflicht mit ID-Nummer im Inserat | 1. Januar 2025 |
| Interlaken (BE) | gebietsweise Regulierung und Erfassung | laufend |
| Stadt Zürich | derzeit keine Tageslimite; kommunale Initiative für 90 Tage hängig | offen |
Das Luzerner Modell zeigt, wie so etwas operativ aussieht: Anbieter mussten ihre Objekte bis Ende März 2025 über ein Onlineformular registrieren und erhalten eine Identifikationsnummer, die in jedem Inserat stehen muss. Wer die Räume vorher bereits rechtmässig kurzzeitig vermietet hat, konnte eine Verlängerung ohne Tageslimite bis zum 11. März 2028 beantragen.
Einzelne Gemeinden gehen weiter und verbieten Kurzzeitvermietung in Wohnzonen ganz — Kilchberg und Dättlikon im Kanton Zürich sind bekannte Beispiele. Der Trend zeigt klar Richtung mehr Regulierung, ähnlich wie bei der Zweckentfremdung in München, nur eben Gemeinde für Gemeinde statt landesweit.
Tip
Tipp: Fragen Sie bei der Bauverwaltung Ihrer Gemeinde schriftlich nach einer Auskunft zur „touristischen Nutzung" der konkreten Adresse. Eine schriftliche Antwort ist der einzige Nachweis, der Ihnen später etwas nützt.
Capitolo 03 / 11
03 — Zweitwohnungsgesetz: was der 20-Prozent-Deckel wirklich bedeutet
Das Zweitwohnungsgesetz (ZWG) setzt die Zweitwohnungsinitiative vom 11. März 2012 um und ist seit dem 1. Januar 2016 in Kraft. Die Kernregel: In Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil über 20 Prozent dürfen keine neuen Zweitwohnungen mehr bewilligt werden. Das Bundesamt für Raumentwicklung (ARE) führt jährlich die Liste dieser Gemeinden — betroffen sind vor allem die Tourismusregionen im Wallis, in Graubünden, im Berner Oberland und im Tessin.
Hier entsteht das häufigste Missverständnis. Das ZWG ist ein Baurecht, kein Vermietungsverbot:
- Altrechtliche Wohnungen — also Wohnungen, die am 11. März 2012 rechtmässig bestanden oder rechtskräftig bewilligt waren — dürfen frei genutzt, verkauft und als Ferienwohnung vermietet werden, auch in Gemeinden über 20 Prozent.
- Neue Wohnungen in solchen Gemeinden dürfen nur als Erstwohnung bewilligt werden. Wer eine als Erstwohnung bewilligte Neubauwohnung dauerhaft touristisch vermietet, verletzt die Nutzungsbeschränkung im Grundbuch.
- Ausnahme: neue Zweitwohnungen sind zulässig, wenn sie touristisch bewirtschaftet werden — etwa als strukturierte Beherbergung oder als Einliegerwohnung in einem Hotelbetrieb. Die Anforderungen daran sind streng und werden von der Gemeinde kontrolliert.
Seit dem 1. Oktober 2024 gilt eine Lockerung für altrechtliche Wohnungen: Bei Abbruch und Wiederaufbau darf die Wohnfläche um bis zu 30 Prozent erweitert werden, und es dürfen zusätzliche Wohnungen entstehen. Ziel der Revision war, die Sanierung des Altbestands attraktiver zu machen.
Dato
Für Vermieter heisst das konkret: Prüfen Sie im Grundbuch und in der Baubewilligung, ob Ihre Wohnung als Erst- oder Zweitwohnung eingetragen ist. Diese eine Zeile entscheidet, ob Sie überhaupt vermieten dürfen — unabhängig davon, was die Plattform Ihnen erlaubt.
Capitolo 04 / 11
04 — Lex Koller: wer als ausländische Person kaufen darf
Wer keinen Schweizer Pass hat, stösst beim Kauf auf das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG), umgangssprachlich Lex Koller. Es unterscheidet nicht nach Nationalität allein, sondern nach Wohnsitz und Aufenthaltsstatus.
| Status | Ferienwohnung kaufen |
|---|---|
| Schweizer Staatsangehörige | keine Bewilligung nötig |
| EU-/EFTA-Bürger mit Wohnsitz in der Schweiz | keine Bewilligung nötig (gilt als Inländer) |
| Inhaber Niederlassungsbewilligung C mit Wohnsitz CH | keine Bewilligung nötig |
| EU-/EFTA-Bürger mit Ausweis B, Wohnsitz CH | Hauptwohnsitz frei; Zweitobjekte eingeschränkt |
| Personen mit Wohnsitz im Ausland | bewilligungspflichtig und kontingentiert |
Für die letzte Gruppe gelten harte Grenzen:
- Kontingent: schweizweit maximal 1'500 Ferienwohnungen pro Jahr. Die Kontingente werden auf die Kantone verteilt — und längst nicht jeder Kanton stellt welche zur Verfügung. Möglich ist der Kauf unter anderem im Wallis, in Graubünden, Bern, Tessin, Waadt, Freiburg, Luzern, Obwalden, Nidwalden, Uri, Glarus, Schwyz, St. Gallen, Schaffhausen, Jura, Neuenburg und Appenzell Ausserrhoden. In Zürich und Genf gibt es für Ferienwohnungen kein Kontingent.
- Fläche: in der Regel höchstens 200 m² Nettowohnfläche und 1'000 m² Grundstücksfläche. Mit Nachweis eines zusätzlichen Bedarfs werden 250 m² beziehungsweise 1'500 m² ohne Weiteres bewilligt.
- Ort: nur in Gemeinden, die der Kanton als Fremdenverkehrsort bezeichnet hat.
- Nutzung: Die erwerbende Person muss die Wohnung jederzeit selbst nutzen können. Dauervermietung ist deshalb untersagt. Eine periodische, saisonale Vermietung an Feriengäste ist zulässig, solange die Eigennutzung nicht faktisch ausgeschlossen wird.
Einzelne Kantone verschärfen zusätzlich. Im Wallis gilt beispielsweise eine Sperrfrist für den Weiterverkauf. Und der Bundesrat arbeitet an weiteren Einschränkungen des Grundstückerwerbs durch Personen im Ausland — der Gesetzgebungsprozess läuft, ein Inkrafttreten ist Stand Juli 2026 nicht terminiert.
Attenzione
Achtung: Lex Koller und Zweitwohnungsgesetz sind zwei getrennte Prüfungen. Eine Lex-Koller-Bewilligung ersetzt keine kommunale Nutzungsbewilligung — und umgekehrt.
Capitolo 05 / 11
05 — Gäste registrieren: Meldepflicht nach Art. 16 AIG
Die Meldepflicht ist eine der wenigen Regeln, die bundesrechtlich vorgegeben sind. Nach Art. 16 des Ausländer- und Integrationsgesetzes (AIG) müssen ausländische Gäste, die gewerbsmässig beherbergt werden, den kantonalen Behörden gemeldet werden.
„Gewerbsmässig" ist dabei sehr weit ausgelegt: Die Verordnung über Zulassung, Aufenthalt und Erwerbstätigkeit (VZAE) versteht darunter jede Beherbergung gegen Entgelt. Es spielt keine Rolle, ob Sie ein Hotel führen oder Ihre Wohnung dreimal im Jahr vermieten — sobald Geld fliesst, gilt die Meldepflicht.
Die Ausgestaltung ist kantonal. Der Kanton Zürich verlangt von Beherbergungsbetrieben eine Gästekontrolle und Meldescheine, die der Polizei zur Identitätsfeststellung zur Verfügung stehen müssen. Andere Kantone arbeiten mit eigenen Portalen oder mit den lokalen Tourismusorganisationen zusammen, die die Kurtaxenabrechnung ohnehin abwickeln. HotellerieSuisse setzt sich seit Jahren für eine schweizweite Digitalisierung der Meldescheine ein; einheitlich ist das Verfahren bislang nicht.
Wer aus Deutschland kommt, kennt das Verfahren im Prinzip vom Meldeschein für die Ferienwohnung nach Bundesmeldegesetz. Der Unterschied: In der Schweiz betrifft die Bundespflicht ausdrücklich ausländische Gäste, die Kantone dürfen aber weitergehen und eine Registrierung aller Gäste verlangen.
Capitolo 06 / 11
06 — Kurtaxe: kantonal, kommunal, nie pauschal
Die Kurtaxe wird nicht vom Bund erhoben, sondern von Kantonen und Gemeinden — mit teilweise erheblichen Unterschieden zwischen Nachbarorten und je nach Saison, Alter des Gastes und Unterkunftskategorie. Sie ziehen sie vom Gast ein und leiten sie an die Gemeinde oder die Tourismusorganisation weiter. In vielen Destinationen ist eine Gästekarte mit Bergbahn- oder ÖV-Vergünstigungen inbegriffen.
Weil die Beträge und Abrechnungsfristen ausschliesslich lokal festgelegt werden, behandeln wir das Thema separat: Details, Beispiele aus Graubünden, Wallis, Tessin und Zürich sowie die Abgrenzung zur Beherbergungsabgabe finden Sie im Beitrag zur Kurtaxe in der Schweiz.
Nota
Info: Korrekt ausgewiesene und weitergeleitete Kurtaxen gehören in der Regel nicht zum mehrwertsteuerpflichtigen Entgelt. Weisen Sie sie deshalb auf der Rechnung immer separat aus.
Capitolo 07 / 11
07 — Mehrwertsteuer: 3,8 Prozent Sondersatz und zwei Schwellen
Die Schweiz kennt drei MWST-Sätze. Für Sie relevant ist vor allem der Sondersatz für Beherbergungsleistungen von 3,8 Prozent, der die Übernachtung inklusive eines allfälligen Frühstücks abdeckt.
| Leistung | Satz (Stand 2026) |
|---|---|
| Übernachtung inkl. Frühstück und im Preis enthaltener Nebenleistungen | 3,8 % Sondersatz |
| Separat berechnete Endreinigung, Parkplatz, Wellness, Wäschepaket | 8,1 % Normalsatz |
| Lebensmittel im Willkommenspaket | 2,6 % reduzierter Satz |
| Langfristige Wohnraummiete ohne Beherbergungscharakter | von der Steuer ausgenommen |
Der Sondersatz ist befristet bis Ende 2027. Der Bundesrat hat am 15. Januar 2026 eine Botschaft zur Verlängerung bis 2035 verabschiedet; das Geschäft ist im Parlament hängig und Stand Juli 2026 nicht entschieden. Planen Sie Preise für 2028 also mit einem Vorbehalt.
Steuerpflichtig werden Sie nicht automatisch. Zwei Schwellen greifen ineinander:
- 100'000 Franken weltweiter Jahresumsatz — das ist die allgemeine Grenze für die obligatorische MWST-Pflicht.
- 40'000 Franken Bruttomietzins pro Jahr (inklusive Nebenkosten) — ab diesem Betrag gilt die Ferienwohnungsvermietung nach MWST-Praxis als eigener Betrieb oder Betriebsteil und zählt bei der 100'000er-Grenze mit. Bleiben Sie darunter, wird sie in der Regel nicht mitgerechnet, selbst wenn Sie anderweitig über 100'000 Franken kommen.
Wer abrechnungspflichtig ist, kann statt der effektiven Methode die Saldosteuersatz-Methode wählen. Für die Parahotellerie sieht die ESTV-Verordnung derzeit 2,1 Prozent für Leistungen zum Beherbergungssondersatz und 5,3 Prozent für Leistungen zum Normalsatz vor. Die Sätze werden periodisch angepasst — prüfen Sie den aktuellen Wert vor der Anmeldung.
Eine freiwillige Unterstellung unter die MWST kann sich lohnen, wenn Sie hohe Investitionen tätigen: Der Vorsteuerabzug auf Möblierung, Sanierung und laufenden Kosten übersteigt bei einem Umbau schnell die abzuliefernde Steuer.
Tip
Tipp: Rechnen Sie einmal beide Varianten durch, bevor Sie sich anmelden. Die Wahl der Abrechnungsmethode bindet Sie für mehrere Steuerperioden.
Capitolo 08 / 11
08 — Einkommenssteuer, Eigenmietwert und die Reform von 2025
Mieterträge aus einer Ferienwohnung sind steuerbares Einkommen — auf Bundes-, Kantons- und Gemeindeebene. Besteuert wird im Kanton, in dem die Liegenschaft steht, nicht am Wohnsitz. Dazu kommen die Vermögenssteuer auf dem Steuerwert der Liegenschaft und in vielen Kantonen eine separate Liegenschaftssteuer.
Abziehbar sind unter anderem:
- Unterhalts- und Instandhaltungskosten (effektiv oder pauschal)
- Hypothekarzinsen
- Vermittlungsprovisionen von Plattformen und Agenturen
- Versicherungsprämien und Verwaltungskosten
Der Sonderfall ist der Eigenmietwert. Wer eine Zweit- oder Ferienwohnung selbst nutzt, versteuert bislang einen fiktiven Mietwert als Einkommen. Vermieten Sie die Wohnung einen Teil des Jahres an Feriengäste, wird der Eigenmietwert nur noch anteilsmässig besteuert — dafür kommen die tatsächlichen Mieteinnahmen dazu. Die Kantone rechnen das unterschiedlich, teils nach effektiven Belegungstagen, teils nach Pauschalen.
Am 28. September 2025 hat die Stimmbevölkerung mit 57,7 Prozent Ja den Bundesbeschluss über kantonale Liegenschaftssteuern auf Zweitliegenschaften angenommen — und damit den Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung ausgelöst. Der Eigenmietwert wird abgeschafft, die Kantone erhalten im Gegenzug die Kompetenz für eine Objektsteuer auf Zweitliegenschaften. Ein Inkrafttreten vor 2028 ist unrealistisch; der Bundesrat peilt derzeit den 1. Januar 2029 an.
Attenzione
Achtung: Was die Abschaffung für Ihre konkrete Ferienwohnung bedeutet, hängt davon ab, wie Ihr Standortkanton die neue Objektsteuer ausgestaltet. Das ist noch nicht entschieden. Rechnen Sie bis auf Weiteres mit dem heutigen System.
Capitolo 09 / 11
09 — Checkliste vor der ersten Buchung
- Grundbuch und Baubewilligung prüfen: Erst- oder Zweitwohnung, altrechtlich oder nicht?
- Schriftliche Gemeindeauskunft zur touristischen Nutzung der Adresse einholen
- Kantonale Meldepflicht abklären und Meldeschein-Prozess aufsetzen
- Kurtaxe anmelden, Tarife und Abrechnungsfrist notieren
- MWST mit dem Treuhänder durchrechnen: 40'000- und 100'000-Grenze, effektiv oder Saldo
- Versicherung auf touristische Nutzung erweitern — die normale Hausratpolice deckt das oft nicht
- Bei Stockwerkeigentum: Reglement lesen. Viele Gemeinschaften beschränken die Kurzzeitvermietung intern
- Bei ausländischem Wohnsitz: Lex-Koller-Status und Vermietungsumfang mit der kantonalen Bewilligungsbehörde klären
Capitolo 10 / 11
10 — Betrieb: Gäste in vier Landessprachen plus Englisch
Die Schweiz ist ein mehrsprachiger Markt mit internationalem Gästemix. Ein Objekt im Engadin bekommt Anfragen auf Deutsch, Italienisch, Englisch, Französisch — und in der Wintersaison zunehmend auch aus dem asiatischen und arabischen Raum. Genau hier bindet der Betrieb die meiste Zeit: Anfahrt, Check-in, Parkplatz im Schnee, Skipass, Kurtaxe erklären.
Verto AI ist ein KI-Concierge auf WhatsApp, der diese Kommunikation übernimmt: 24/7 erreichbar, über 25 Sprachen, versteht Text, Fotos und Sprachnachrichten. Über mehr als 12'000 gemessene Konversationen wurden 85 Prozent vollständig ohne Eingriff des Gastgebers abgeschlossen. Die Anbindung an Smoobu, Lodgify, Beds24, Hospitable, Hostaway, Guesty, OwnerRez und SmartPMS ist live, das Setup dauert rund 30 Minuten. Wenn Sie noch kein System im Einsatz haben, hilft der Überblick zum Channel Manager für Ferienwohnungen bei der Auswahl — gerade bei Tageslimiten wie in Luzern oder Genf ist ein lückenloser Belegungskalender der einfachste Nachweis gegenüber der Gemeinde.
Was Verto nicht ersetzt: die Bewilligung, die Meldescheine und die Steuererklärung. Compliance bleibt Ihre Aufgabe — die Wiederholungsarbeit rundherum nicht.
Capitolo 11 / 11
Fazit
Eine Ferienwohnung in der Schweiz zu vermieten ist rechtlich machbar, aber nirgends „einfach so" erlaubt. Die Reihenfolge lautet: erst Grundbuch und Zweitwohnungsstatus, dann Gemeinde, dann Kanton, dann Steuern. Die drei Zahlen, die Sie sich merken sollten, sind der 20-Prozent-Deckel des Zweitwohnungsgesetzes, die 90-Tage-Schwelle vieler Gemeinden und der MWST-Sondersatz von 3,8 Prozent bis Ende 2027.
Weil praktisch jede Detailregel kantonal oder kommunal ist, ersetzt kein Leitfaden die konkrete Auskunft vor Ort. Holen Sie sie schriftlich ein, bevor Sie inserieren.
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